광주지방법원 2025타경52532. 여수시 국동에 위치한 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 4층 452호입니다. 현재 최저매각가는 133,000,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이고, 진상농업협동조합이 채권자로서 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 2,126,751,570원입니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 7월 9일 설정된 진상농업협동조합의 근저당권(채권최고액 2,400,000,000원)입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 이후 발생한 압류, 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 권리 자체의 소멸 여부보다는 실제 점유관계와 생활숙박시설의 이용 가능성, 외부 부설주차장의 매각 제외를 어떻게 평가하느냐에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 소멸 구조

가장 중요한 기준일은 2021.07.09입니다. 이날 설정된 진상농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 후순위 유탑건설 등의 근저당권 및 이후 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 신탁등기와 종전 경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다.

을구 2번 근저당권은 최초 채권최고액 19,225,700,000원으로 설정되었으나, 2022.02.11 변경등기에 따라 4,974,200,000원으로 변경되었습니다. 공동담보 관계 및 실제 채권잔액은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 239호와 452호가 다르다

현황조사에는 주식회사 비케이케미칼의 임차 관련 내용이 기재되어 있습니다. 그런데 조사상 사용 부분은 239호로 표시되어 있습니다. 이번 매각 대상인 452호와 호실이 일치하지 않습니다.

비케이케미칼의 전입일은 말소기준권리인 2021.07.09보다 늦은 2023.10.20이므로, 해당 조사 내용만 놓고 보면 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 조사된 호실과 경매 대상 호실이 다르다는 점 때문에 이 임차인을 452호의 실제 점유자로 단정할 수 없습니다.

따라서 현재의 매수인 인수 추정액 0원은 확인된 등기권리와 임차 정보에 기초한 계산 결과입니다. 452호의 실제 점유관계가 최종적으로 확인되었다는 의미는 아닙니다. 확인되지 않은 별도의 임차관계가 존재한다면 권리분석을 다시 수행해야 합니다.

③ 시세 판단 — 최저가 1.33억이 싸다는 근거는 없다

감정가와 최저매각가는 모두 133,000,000원입니다. 하지만 이 호실과 비교할 수 있는 생활숙박시설 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 높은지 낮은지, 어느 정도의 할인율이 확보되는지 객관적으로 판단할 수 없습니다.

유찰 시 최저가가 내려가더라도 그 자체가 저가 매수를 보장하지 않습니다. 생활숙박시설은 실제 영업·운영 조건, 수익성, 사용 제한, 매각 시 수요 등이 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 해당 호실의 실제 임대수익을 확인할 수 없으므로 현재 단계에서는 수익률을 근거로 투자성을 평가할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

* 후순위 근저당의 19,225,700,000원은 최초 설정 채권최고액입니다. 등기상 2022.02.11 변경 후 채권최고액은 4,974,200,000원입니다. 따라서 최초 최고액을 적용한 미배당 총액은 현행 권리관계의 확정 채무잔액으로 볼 수 없습니다. 배당 예상은 집행비용 추정치를 적용했으며, 당해세·조세 교부청구 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

신건 가격으로 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 130,338,000원이 선순위 진상농업협동조합에 배당되고 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 구조입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 배당관계, 조세 우선순위에 따라 달라집니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

회차가 내려갈수록 채권자의 회수액은 감소하고 미배당액은 증가하지만, 계산상 매수인에게 승계되는 담보채무는 계속 0원입니다. 다만 이 계산은 실제 점유관계와 별도 인수 위험이 추가로 확인되지 않는다는 전제입니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근입니다. 주변은 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 간선도로변에 위치하고 도로 접근성 및 대중교통 사정이 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 11층 집합건물로, 생활숙박시설과 근린생활시설이 함께 있습니다. 시스템 냉난방, 급배수, 위생, 소방, 주차 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 건물부지는 국동 105번지 외 필지로 구성된 부정형 평지이며, 일단의 부지 면적은 6,534㎡입니다. 대로·중로·세로에 접하고 도로상태는 양호합니다.
• 이용 제한. 준공업지역, 고도지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 사항이 확인됩니다. 토지 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
• 부설주차장. 건물부지 서측 인접 토지인 국동 117-1, 117-3번지에 별도로 설치되어 있으며, 해당 토지는 매각에서 제외됩니다.
• 환금성. 숙박시설 운영 가능성, 실질 수요, 관리비와 위탁운영 조건이 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 유사 호실의 실거래나 수익률을 확인할 수 없어 매각 가능 가격과 재매도 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 452호 점유자 확인. 조사된 비케이케미칼의 사용 부분은 239호입니다. 452호의 실제 점유자와 임대차 관계를 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 생활숙박시설 용도 확인. 감정상 생활숙박시설로 기재되어 있으므로 건축물대장상 세부 용도와 실제 사용상태, 운영상 제약을 대조해야 합니다.
• 임대수익 확인. 별도 호실의 보증금 5,000,000원과 월차임 636,363원을 452호의 수익으로 간주하면 안 됩니다. 해당 호실 자체의 계약 및 실제 수입을 확인해야 합니다.
• 근저당권 변경·공동담보 확인. 후순위 근저당의 채권최고액은 19,225,700,000원에서 4,974,200,000원으로 변경되었습니다. 공동담보목록과 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
• 조세 채권 확인. 서초세무서장 및 여수시 압류등기가 있습니다. 매각에 따른 등기 소멸 여부와 별도로 조세 교부청구 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 주차장 이용권 확인. 매각 제외되는 국동 117-1, 117-3번지의 부설주차장에 대한 실질 이용권한과 관리조건을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 452호와 이용형태가 유사한 생활숙박시설의 최근 실거래, 매도 호가, 숙박 운영수익과 관리비를 검토한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 신탁 및 공동담보 관련 서류를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸, 그러나 상품성은 미확인”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 후순위 담보권의 소멸 구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사실만으로 투자 매력이 높다고 판단하기는 어렵습니다.

현황조사의 임차 관련 호실은 239호이고 실제 매각 호실은 452호입니다. 물건 분류와 감정상 이용상태 사이에도 확인할 지점이 있으며, 외부 부설주차장은 매각에서 제외됩니다. 무엇보다 133,000,000원이라는 가격이 실제 시장에서 저렴한지 입증할 자료가 없습니다.

따라서 결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이나, 점유·용도·주차장·시세 확인 전에는 입찰 보류입니다. 가격만 낮아지는 유찰을 기다리는 것보다, 먼저 452호의 실체와 적정 취득가격을 검증하는 것이 중요합니다.