광주지방법원 2025타경52532. 전라남도 여수시 국동에 있는 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 351호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가의 이용상태는 생활숙박시설로 기재되어 있습니다. 건물 전체 역시 생활숙박시설과 근린생활시설이 함께 있는 집합건물입니다. 따라서 주거용 아파트와 동일한 사용·임대·환금성을 전제로 접근해서는 안 됩니다.

소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 2021년 신탁재산 귀속으로 소유권을 이전받았으며, 같은 날 진상농업협동조합과 유탑건설 관련 근저당권이 설정되었습니다. 이후 세무서와 여수시의 압류가 이어졌고, 기존 경매절차가 취하된 뒤 현재 임의경매가 다시 개시되었습니다. 등기상 말소 흐름은 비교적 분명하지만, 실제 매수 판단은 권리 소멸만으로 끝나지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 매각으로 소멸 예정

등기의 핵심은 을구 1번 진상농업협동조합 근저당권입니다. 2021.07.09 설정된 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당이 말소기준권리이며, 을구 2번 근저당과 이후의 국세·지방세 관련 압류, 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

기존에 2024.03.13 개시된 임의경매는 2025.12.05 취하되어 2025.12.10 관련 등기가 말소되었습니다. 현재 분석 대상은 2026.01.05 새로 개시된 2025타경52532 사건입니다. 두 경매절차를 혼동하지 않아야 합니다.

② 임차·점유 관계 — 239호 기재를 351호에 적용하면 안 된다

현황조사에는 주식회사 비케이케미칼이 임차 관련 당사자로 기재되어 있습니다. 그러나 조사상 점유 부분은 239호이며, 이번 경매의 목적물은 351호입니다. 두 호수가 다르므로 해당 업체를 본건 351호의 임차인으로 단정하거나 보증금을 본건 인수액으로 합산할 수 없습니다.

239호 기재 임차인은 전입일이 2021.07.09 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 이 내용은 351호의 실제 임차·점유 상태를 증명하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 최저가 133,000,000원의 저평가 여부는 미확인

신건 감정가와 최저매각가는 모두 133,000,000원입니다. 매수인 인수액을 0원으로 놓으면 최저가 기준 실질취득액도 133,000,000원으로 계산되지만, 이는 취득세·명도·관리비 등 부대비용을 제외한 금액입니다.

동일 건물 또는 비교 가능한 생활숙박시설의 거래가격을 확인할 수 없어 신건 가격이 시장가치보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다. 따라서 감정가에 비해 유찰가격이 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 가격 변화를 나타내는 가정이며 실제 유찰·매각일정이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 각 실질취득 기준액은 제시된 인수액 0원 가정하의 금액이며 부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

* 을구 2번 최초 채권최고액 19,225,700,000원 기준의 추정입니다. 2022.02.11 변경등기에는 4,974,200,000원이 기재되어 있습니다. 위 배당표는 국세·지방세의 법정 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 가정치이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

매각대금 133,000,000원 중 집행비용 추정액 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 이 추정상 0원입니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근입니다. 주변은 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 간선도로변으로 도로 접근성이 양호하며 대중교통을 포함한 도로교통 사정도 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층 건물이며, 생활숙박시설과 근린생활시설이 혼재합니다. 급배수·위생·시스템 냉난방·소화전·화재예방·승강기 등의 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가 기준액은 600,900원/㎡이며, 지목은 대입니다.
• 건물 현황. 위반건축물 사항은 기재되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 개별 351호의 사용 적법성과 영업 형태는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 생활숙박시설은 일반 공동주택과 시장 및 수요구조가 다를 수 있습니다. 현재 비교 실거래와 임대수익 근거가 확인되지 않아 매각 가능가격이나 유동성을 수치로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 별도 부설주차장 — 매각 제외의 의미

이는 주차장이 존재한다는 사실과 그 주차장 부지의 소유권을 이번 경매로 취득한다는 사실이 서로 다르다는 뜻입니다. 별도 주차장의 이용 권한, 운영방식, 관리규약, 주차장 관련 비용과 건물 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

특히 본건은 생활숙박시설로 이용된 집합건물입니다. 주차장 소유권이 매각 대상에서 제외되는 상황에서 351호 소유자에게 어떠한 주차 이용권이 인정되는지, 그 권리가 장래에도 유지되는지 여부를 관련 문서로 확인하지 않으면 실제 사용·임대 조건을 정확하게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호실 일치 여부. 현황조사에 나타난 239호 관련 임차 기재를 본건 351호와 혼동하지 말고, 실제 점유자 및 임대차계약을 개별 호실 기준으로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 생활숙박시설 이용상태를 집합건축물대장·용도별 현황·인허가 사항과 대조해야 합니다.
• 주차장 권리. 매각 제외된 국동 117-1·117-3 토지의 소유관계, 부설주차장 이용권, 관리 및 운영조건을 확인해야 합니다.
• 근저당 변경등기. 을구 2번 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 변경 후 기재액 4,974,200,000원의 관계, 공동담보와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 서초세무서장과 여수시의 압류는 매각으로 말소 예정이지만, 조세채권의 배당상 우선순위 및 낙찰 후 별도 부담 가능성은 검토해야 합니다.
• 거래가격 검증. 동일 건물·유사 용도의 실제 거래, 임대료, 수익성과 관리비를 확인하기 전에는 감정가 또는 유찰가를 적정 매수가로 판단하지 않아야 합니다.
• 명도·운영 확인. 생활숙박시설의 실제 운영 주체, 객실 사용 상태, 점유 계약 및 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 주차장 관련 서류를 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 좋은 낙찰가격은 별개다”

여수 유탑유블레스 351호는 말소기준권리가 분명하고 매수인 예상 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 이 사건을 단순히 권리가 깨끗한 저가 매물로 평가해서는 안 됩니다.

생활숙박시설의 이용조건, 351호와 일치하지 않는 임차 기재, 매각 제외된 별도 부설주차장, 을구 근저당 변경등기, 비교 가능한 실거래가격의 부재가 모두 실제 취득가치에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 133,000,000원이 시장가치 대비 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격·사용·점유 검증 전 입찰 보류입니다. 먼저 351호의 실제 점유와 적법한 사용 가능성, 주차 이용권, 유사 물건의 거래가격을 확인해야 합니다. 그 검증 결과를 바탕으로만 입찰가를 결정할 수 있습니다.