광주지방법원 2025타경52532. 여수시 국동에 있는 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 243호가 이번 경매 대상입니다. 현재 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이고, 말소기준권리는 2021.07.09 설정된 진상농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 후순위 근저당과 국·여수시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신탁 이력과 공동담보, 세금 압류, 실제 점유관계가 얽혀 있어 단순한 주거용 아파트 경매와 같은 관점으로 접근해서는 안 됩니다.

신건 최저매각가는 133,000,000원입니다. 경매가 이 금액에 성립하고 인수액이 추정대로 0원이라면 취득 관련 부대비용을 제외한 실질취득금액 역시 133,000,000원입니다. 하지만 이 금액이 적정한지는 별개의 문제입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

기준이 되는 권리는 2021.07.09 진상농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2021-129호가 연결되어 있습니다. 같은 날 후순위 근저당권도 설정됐으며, 이후 국과 여수시의 압류가 등기됐습니다. 이들 권리는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

최초에는 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 2021.07.09 신탁재산 귀속에 따라 주식회사썬샤인브릿지로 소유권이 이전됐습니다. 종전 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 또한 2024년에 시작된 임의경매는 취하되어 관련 등기가 말소됐고, 현재 분석 대상은 2026.01.05 개시결정이 등기된 2025타경52532 사건입니다.

② 임차인·점유관계 — 239호와 243호의 차이

현황조사에는 주식회사 비케이케미칼의 임차 내역이 확인됩니다. 그런데 해당 내역의 점유 부분은 239호이고, 경매 대상은 243호입니다. 따라서 이 신고를 곧바로 경매 대상 243호의 임차인으로 판단해서는 안 됩니다.

현황조사 기재 임차인 1건이며, 조사상 대항력은 없음으로 분류됩니다. 다만 해당 기재는 239호에 관한 것이므로 243호의 실제 임차관계로 확정할 수 없습니다.

기재된 전입일 2023.10.20은 말소기준권리 설정일 2021.07.09보다 늦습니다. 따라서 현황조사상 대항력은 없는 것으로 판단되어 있습니다. 그러나 이 판단과 경매 대상 243호의 실제 점유자가 누구인지에 대한 확인은 서로 다른 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

매각대금 133,000,000원에서 추정 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 선순위 진상농업협동조합에 배당되는 시뮬레이션입니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다.

계산상 총채권액은 21,625,700,000원, 총배당액은 130,338,000원, 미배당액은 21,495,362,000원입니다. 다만 후순위 근저당권 변경내역이 반영되지 않은 채권최고액 기준 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제·공동담보 배분 등에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 인수액은 구분

각 회차의 배당 시뮬레이션에서는 대규모 미배당액이 발생하지만, 후순위 근저당권의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 모든 회차에서 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 이것은 등기상 권리의 소멸과 배당을 전제로 한 결과이며, 점유관계나 세금·관리비 등 별도의 확인사항까지 없다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근입니다. 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 간선도로변에 있고 대로·중로·세로에 접하는 토지로, 도로 접근성과 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 11층 집합건물로, 생활숙박시설과 근린생활시설이 함께 있습니다. 건물 연면적은 37,335.51㎡입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 시스템 냉난방설비, 소화전, 화재탐지 및 예방설비, 승강기와 주차장설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 고도지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가 기재금액은 600,900원/㎡입니다.
• 주차장. 부설주차장은 건물부지 외에 인접한 여수시 국동 117-1, 117-3번지에 별도로 설치되어 있으며 매각 대상에서 제외됩니다.
• 환금성. 생활숙박시설의 이용 특성과 근린시설 용도 표시를 함께 검토해야 합니다. 유사 호실의 실제 거래가격과 수익성을 확인하기 전에는 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호실 일치 여부. 경매 대상 243호와 현황조사상 임차 부분 239호의 차이를 현장과 관련 서류에서 확인하세요.
• 실제 점유·명도. 243호의 실점유자, 임대차계약, 보증금 및 명도 가능 여부를 별도로 조사해야 합니다.
• 공부상 용도. 근린시설 표시와 생활숙박시설 이용상태가 일치하지 않으므로 건축물대장과 집합건축물대장을 대조해야 합니다.
• 시세·수익성. 동일 건물의 유사 호실 거래사례와 실제 임대·운영수익을 확인한 후 응찰 상한을 정하세요.
• 공동담보. 진상농업협동조합의 공동담보목록 제2021-129호와 후순위 공동담보목록 제2021-132호를 확인하세요.
• 변경 근저당. 후순위 근저당권의 변경 채권최고액 4,974,200,000원과 배당 계산상 최초 금액의 차이를 확인하세요.
• 세금 압류. 국과 여수시 압류가 등기되어 있으므로 실제 조세채권의 우선순위 및 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 별도 주차장. 매각 제외 토지에 설치된 주차장의 이용권한과 비용 부담관계를 확인하세요.
• 관리비·운영비. 공용부분 관리비 및 생활숙박시설 운영과 관련된 미납 비용이나 계약관계를 확인하세요.
• 원본 서류. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 분명합니다. 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 매수인이 인수할 금액은 0원으로 추정됩니다. 채권자의 미배당액이 크다고 해서 매수인이 이를 그대로 부담하는 것은 아닙니다.

그러나 239호로 기재된 임차관계와 경매 대상 243호의 불일치, 근린시설·생활숙박시설 용도 확인, 별도 주차장 매각 제외, 공동담보와 후순위 근저당 변경내역은 모두 입찰 전에 확인해야 할 요소입니다. 더욱이 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서 신건 최저가 133,000,000원이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 현장·용도·가격 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 신건 응찰을 서두르기보다 243호의 실제 이용관계와 시세를 확정한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.