광주지방법원 2025타경52532. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 4층 456호입니다. 근린시설로 분류된 경매물건이지만 감정평가상 해당 구분건물의 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 지하 2층·지상 11층 건물로, 국동항과 수산시장, 전남대학교 국동캠퍼스가 인접한 지역에 있습니다.

등기상 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 최초 소유자인 주식회사코람코자산신탁에서 2021년 7월 9일 신탁재산 귀속으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 진상농업협동조합 및 유탑건설 등 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 중 진상농업협동조합의 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다.

눈에 띄는 것은 담보채권 규모입니다. 최초 근저당권 채권최고액은 2,400,000,000원이며, 후순위 근저당도 설정 당시 19,225,700,000원이었다가 2022년 2월 11일 4,974,200,000원으로 변경됐습니다. 공동담보로 설정된 권리이므로 이 금액 전체를 456호 한 실에 대응하는 채무로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 최초 근저당

권리분석의 출발점은 2021년 7월 9일 설정된 진상농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 후순위 근저당권, 2024년 국세 압류 및 2025년 여수시 압류는 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 앞서 진행된 2024타경1221 임의경매는 취하되어 개시결정 등기가 말소됐으며, 현재 사건은 2026년 1월 5일 개시결정이 등기됐습니다.

② 임차인·점유 — 239호와 456호를 구분해야 한다

현황조사에는 주식회사 비케이케미칼이 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입일은 2023년 10월 20일, 보증금은 5,000,000원, 월 차임은 636,363원입니다. 전입 시점이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.

매각물건명세서에는 문에 주식회사 썬샤인브릿지에서 관리 중이라는 표시가 있다고 기재되어 있습니다. 이는 관리표시 사실일 뿐, 소유자의 직접 점유나 공실 상태가 입증된 것은 아닙니다. 456호의 실제 사용·점유 주체와 명도 가능성 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 시세 검증 없이 저가라고 볼 수 없다

감정가와 신건 최저매각가는 모두 127,000,000원입니다. 하지만 동일 건물 또는 비교 가능한 생활숙박시설의 실거래 평균, 최근 거래, 거래 추세를 확인할 수 없어 최저가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

유찰 후 최저가가 낮아지면 경매대금 부담은 줄어들 수 있습니다. 그러나 생활숙박시설은 일반 아파트와 이용·운영조건 및 수요층이 다르므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 실제 거래와 운영 가능성, 관리비, 처분 가능성을 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

집행비용 2,578,000원을 우선 차감하고 진상농업협동조합에 124,422,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 유탑건설 등 근저당 채권액은 변경 전 채권최고액을 사용한 모형 수치로, 변경 후 등기금액 4,974,200,000원과 차이가 있습니다. 공동담보 배분·실제 채권액·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수는 다르다

표의 거액 미배당은 채권최고액 기준으로 계산된 배당모형상 부족액이며, 낙찰자가 해당 채무를 인수한다는 뜻이 아닙니다. 말소기준권리 및 후순위 담보권이 소멸하는 전제에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 실제 점유관계나 별도의 법정 부담은 확인해야 합니다.

⑥ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치합니다. 국동항, 수산시장, 학교 및 선박 관련 소규모 공장 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 간선도로에 접근할 수 있고 대중교통 및 도로교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층의 생활숙박시설 및 근린생활시설 건물입니다. 급배수·위생·시스템 냉난방·소방·승강기·주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역·고도지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 해당합니다. 대지권의 목적 토지는 대로·중로·세로에 접합니다.
• 주차장. 부설주차장은 건물 부지 외의 인접 토지인 국동 117-1·117-3번지에 별도로 설치됐으며, 해당 주차장 부지는 매각에서 제외됩니다. 이용권한과 유지관리 조건을 확인해야 합니다.
• 이용·환금성. 감정상 생활숙박시설인 만큼 일반 주거용 아파트와 다른 운영 및 이용 조건을 검토해야 합니다. 거래가격과 실제 수요를 확인하기 전에는 환금성이 높다고 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 456호 점유자 직접 확인. 조사상 239호 임차인이 456호에 잘못 연결된 것인지, 456호에 별도 점유자가 있는지 원본 현황조사와 현장을 대조하세요.
• 매각물건명세서 확인. 매수인 인수사항, 임차관계, 관리표시 및 별도 주차장 제외 범위를 최신 명세서로 재확인하세요.
• 담보권 변경등기 확인. 유탑건설 등 을구 2번 근저당권의 변경 후 채권최고액 4,974,200,000원과 공동담보 관계, 실제 채권액을 검토하세요.
• 국세·지방세 확인. 서초세무서장 및 여수시 압류의 매각 소멸 여부와 실제 배당에서 우선하는 조세채권이 있는지 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 동일 건물 또는 유사 생활숙박시설의 최근 거래가·거래량·가격 추세를 확인한 뒤 입찰 상한을 산정하세요.
• 생활숙박시설 이용 적합성. 실제 사용 용도와 영업·운영 형태, 관련 규제 및 운영비용을 검토하세요.
• 별도 주차장 이용권. 매각 제외되는 117-1·117-3번지의 주차시설 이용·관리 권한을 확인하세요.
• 체납 관리비·인도 비용. 관리주체를 통해 미납 관리비 및 공용부분 부담, 실제 점유자와 인도 절차를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 매수가격”

여수 유탑유블레스생활숙박시설 456호의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 진상농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 담보권과 압류는 매각으로 소멸할 것으로 판단됩니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그렇지만 실제 투자 판단은 아직 끝나지 않았습니다. 임차인 기록은 239호이고 매각 대상은 456호입니다. 별도 부설주차장도 매각 대상에 포함되지 않습니다. 더욱이 해당 물건은 생활숙박시설로, 일반 아파트처럼 접근해서는 안 되며 127,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 증거도 확인되지 않습니다.

결론은 권리 말소 가능성은 긍정적이나, 응찰 판단은 보류입니다. 실제 호실 점유와 주차장 이용권한, 생활숙박시설의 사용조건, 최근 거래가격을 검증한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다. 현재 정보만으로 저가 매수나 안전한 투자라고 단정하기는 어렵습니다.