광주지방법원 2025타경52532. 여수시 국동 소재 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 5층 559호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가의 이용상태는 생활숙박시설입니다. 건물 전체는 생활숙박시설 및 근린생활시설로 구성되어 있어, 대상 호실의 정확한 용도와 허용되는 이용형태를 확인해야 합니다.
소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 2021.07.09 설정된 진상농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 같은 날 후순위 근저당권도 설정되었고, 이후 국가와 여수시의 압류가 이어졌습니다. 기존 경매개시결정은 취하로 말소되었으며, 2026.01.05 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기되었습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 133,000,000원입니다. 다만 등기상 담보채권 규모가 크다고 해서 그 채무를 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 채권자의 배당 부족액과 매수인이 인수하는 권리는 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 5층 559호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 생활숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 11층 · 건물 연면적 37,335.51㎡ |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 (2021.07.09 신탁재산 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 진상농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,126,751,570원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.09 을구 1번 근저당권 · 진상농업협동조합 |
| 조사 임차인 | 주식회사 비케이케미칼 1명 · 조사상 239호 기재 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (점유 및 법정 부담 별도 확인) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리의 출발점은 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당권입니다. 을구 1번의 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 을구 2번의 후순위 근저당권은 최초 19,225,700,000원으로 설정되었습니다. 이후 을구 2-2번 변경등기를 통해 그 채권최고액이 4,974,200,000원으로 변경되었습니다.
서초세무서장에 의한 국가 압류(2024.01.17)와 여수시 압류(2025.05.29)는 모두 말소기준 이후의 권리입니다. 등기상 근저당권 및 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 압류등기가 말소되는 것과 조세채권의 배당 우선순위가 없어지는 것은 별개입니다. 조세의 법정기일과 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 239호와 559호가 다르다
현황조사에서 확인되는 실제 임차인 명의는 주식회사 비케이케미칼 1명입니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 636,363원으로 기재되어 있습니다. 그러나 가장 중요한 점은 조사된 점유 부분이 239호라는 사실입니다. 이번 경매 목적물은 559호이므로 해당 임차인이 실제로 559호를 점유한다는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
주식회사 비케이케미칼 239호 (현황조사) |
5,000,000원 | 636,363원 | 2023.10.20 | 미확인 |
없음 기재 전입일 기준 |
미확인 | 해당 없음 |
기재된 전입일 2023.10.20은 말소기준권리 설정일인 2021.07.09보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인은 제시된 전입일 기준으로 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 갖추지 못한 것으로 분류됩니다. 보증금과 월차임은 확인되지만, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
보증기관이 임차인의 보증금 반환채권을 대위하거나 승계한 중복신고 사례는 해당하지 않습니다. 확인된 임차인 명의는 1명이며, 그 보증금을 다른 채권과 중복 합산하지 않습니다. 239호 임차인의 보증금 5,000,000원을 559호 매수인의 인수액으로 더할 근거도 없습니다.
③ 가격 검토 — 133,000,000원이 싼지는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 133,000,000원으로 감정가와 같습니다. 유찰은 아직 없으며 인수채무 0원이라는 가정 아래 매수인 실질취득액도 133,000,000원입니다. 여기에는 취득세, 등기비용, 미납 관리비나 명도 관련 비용 등 별도의 지출은 포함되지 않습니다.
이 물건은 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격이 적정하거나 저렴하다고 말할 수 없습니다. 생활숙박시설은 주거용 아파트와 이용 및 거래 특성이 다를 수 있으므로, 동일 건물의 동일 용도·유사 호실 거래를 확인하는 것이 가격 평가의 선행조건입니다.
| 회차별 가정 | 최저가 | 실질취득 추정 | 채권자 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 133,000,000원 | 133,000,000원 | 21,495,362,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 106,400,000원 | 106,400,000원 | 21,521,589,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 85,120,000원 | 85,120,000원 | 21,542,512,160원 | 0원 |
회차별 가격과 미배당액은 각각의 가정 시나리오입니다. 현재 매각기일의 최저가는 133,000,000원이며, 이후 회차는 확정된 매각 일정이 아닙니다. 미배당액은 후순위 근저당권의 당초 채권최고액을 사용하는 추정치로, 변경등기에 따른 현재 채권최고액 및 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 모형상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,662,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 진상농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사유탑건설 등 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 2,662,000원으로 추정하였고, 잔여 매각대금 130,338,000원을 선순위 근저당권자에게 배당하는 모형입니다. 을구 2번의 19,225,700,000원은 최초 설정 채권최고액이며, 2022.02.11 변경등기상 채권최고액은 4,974,200,000원입니다. 위 배당 모형은 최초 금액을 사용하고 있어 현재 기준 실제 미배당액으로 볼 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
위 계산에서 채권자 전체의 모형상 미배당액은 21,495,362,000원입니다. 이는 해당 모형에 따른 채권자의 미회수액을 의미할 뿐, 낙찰자가 부담하는 채무가 아닙니다. 을구 2번 근저당권에는 변경등기가 존재하고 공동담보도 설정되어 있으므로, 정확한 회수액 및 잔존채권액은 단순 합산으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근입니다. 주변에는 국동항, 수산시장, 학교 및 선박 관련 소규모 공장 등이 분포합니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하고 도로 접근성 및 대중교통 사정이 양호한 것으로 평가되어 있습니다. 대지권 목적 토지는 대로, 중로 및 세로에 접합니다.
- 건물. 지하 2층, 지상 11층의 철근콘크리트 집합건물로 생활숙박시설과 근린생활시설이 함께 있습니다. 급배수, 위생, 시스템 냉난방, 소화전, 화재탐지·예방, 주차장 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 대표 건물부지는 여러 필지로 이루어진 부정형 평지이며 건물부지 합계 면적은 6,534㎡입니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가 자료는 600,900원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 실거래가격을 의미하지 않습니다.
- 건축물 관련 사항. 감정평가상 위반건축물 표시가 확인되지 않았으나 대상 호실의 공부상 용도와 실제 이용에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 용도·유사 호실의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 재매각 가격과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 일반 아파트의 거래가격을 대체 비교자료로 사용해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 559호 실제 점유자 확인. 현황조사상 239호의 주식회사 비케이케미칼과 경매 대상 559호의 관계를 확인하고, 559호의 현장 점유자를 별도로 조사해야 합니다.
- 임차인의 권리 범위. 비케이케미칼의 기재 전입일은 말소기준 이후입니다. 그러나 확정일자, 배당요구, 실제 점유 부분과 559호에 대한 권리 주장은 별도로 대조해야 합니다.
- 호실의 법적 용도. 사건상 근린시설, 감정평가상 생활숙박시설로 표시된 차이를 집합건축물대장과 호실별 공부를 통해 확인해야 합니다.
- 별도 주차장 확인. 국동 117-1, 117-3번지에 위치한 부설주차장의 매각 제외 범위와 낙찰자의 실제 주차 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 변경등기. 을구 2번 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 2022.02.11 변경액 4,974,200,000원의 관계를 확인하고, 공동담보목록도 대조해야 합니다.
- 조세 압류 및 배당. 국가와 여수시의 압류채권에 대해 법정기일, 실제 조세채권액 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 취하된 경매 이력. 종전 임의경매개시결정은 취하로 말소되었으며 현재 사건의 경매개시결정은 별도로 등기되어 있습니다. 입찰 전 현재 사건의 진행상태를 확인해야 합니다.
- 시세와 수익성. 동일 건물 및 동일 용도의 최근 거래와 실제 임대 가능 조건을 확인해야 합니다. 현재 최저가만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 관리비·취득 부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 명도비용, 취득세 및 용도에 따른 보유·운영 부담을 별도로 점검해야 합니다.
- 입찰 서류 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 취득은 다르다”
여수유탑유블레스 559호는 등기상 말소기준권리가 뚜렷합니다. 진상농업협동조합의 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류가 정리되는 구조이며, 제시된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 큰 규모의 미배당 채권이 있더라도 그 금액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 239호로 조사된 임차인을 559호 임차인으로 오인하지 않아야 하고, 559호의 실점유자를 확인해야 합니다. 아울러 사건상 용도와 감정평가상 이용상태를 대조하고, 매각 제외된 별도 부설주차장의 이용관계도 확인해야 합니다.
무엇보다 최저가 133,000,000원이 적정한지는 비교 실거래가격 없이 확정할 수 없습니다. 0회 유찰의 신건이며, 이후 유찰가격도 시장가격과 비교하기 전에는 가격상의 이점으로 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 등기상 인수채무 위험은 낮게 평가되지만 점유 호실의 불일치, 생활숙박시설의 이용 조건, 별도 주차장 매각 제외 및 시세 검증의 부재가 남아 있습니다. 권리 말소는 긍정적이나, 입찰 판단은 현장·공부·시세 확인 후에 내려야 하는 물건입니다.
