광주지방법원 2025타경52532. 여수시 국동 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 3층 347호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 따라서 일반 아파트를 전제로 한 주거가치나 환금성 판단을 적용해서는 안 됩니다.
소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 2021년 신탁재산 귀속에 따라 소유권을 이전받았고, 같은 날 진상농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 후순위 근저당권과 국가·여수시의 압류가 발생했고, 종전 임의경매가 취하된 뒤 현재 사건의 임의경매개시결정이 2026.01.05 등기되었습니다. 권리분석의 핵심은 후순위 채무 총액이 아니라 매수인에게 남는 권리가 무엇인지를 분리하는 것입니다. 현재 예상배당에서는 채권자에게 큰 미배당액이 발생하지만, 이 금액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 347호 도로명: 국동남6길 49-10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 생활숙박시설 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 11층 · 건물 연면적 37,335.51㎡ |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 (2021.07.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 진상농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 2,126,751,570원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.09 을구 1번 진상농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 부설주차장 | 여수시 국동 117-1, 117-3번지 별도 설치 · 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 부기사항은 확인
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2021.07.09 진상농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 설정되었고, 같은 날 을구 2번 후순위 근저당권이 설정되었습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
2024.03.13 시작된 종전 임의경매는 2025.12.05 취하되어 2025.12.10 관련 등기가 말소되었습니다. 현재 사건은 2026.01.05 새로 개시결정이 등기된 경매입니다. 따라서 종전 경매 이력과 현재 사건의 유찰 0회를 혼동해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 — 347호와 239호가 다르다
현황조사상 기재된 실제 임차인은 1명(법인 1곳)입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 주식회사 비케이케미칼의 임차 관련 기록입니다. 다만 기재된 호수가 239호로, 이번 매각대상인 347호와 일치하지 않습니다.
| 임차인 / 호수 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
주식회사 비케이케미칼 239호 기재 |
보증금 5,000,000원 월차임 636,363원 |
2023.10.20 |
대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
승계 아님 |
매각물건명세서 비고에는 문에 주식회사 썬샤인브릿지에서 관리 중이라는 표시가 있다고 기재되어 있습니다. 이는 관리 주체에 관한 단서이지만 실제 점유자를 확정하는 자료는 아닙니다. 따라서 현 단계에서 가장 정확한 표현은 “347호의 실제 임차·점유관계 확인 필요”입니다.
기재 임차인은 보증금 5,000,000원, 월차임 636,363원으로 확인되지만, 확정일자와 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 우선변제권도 확정적으로 인정할 수 없습니다. 이와 별개로 347호에 관한 미확인 점유자의 권리 위험은 조사 전까지 남아 있습니다.
③ 매각가격 — 133,000,000원이 싼 가격인지는 미확정
이번 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 133,000,000원입니다. 현재 회차는 신건(유찰 0회)이므로 감정가의 100%가 최저매각가입니다.
예상 권리인수액 0원을 전제로 하면 낙찰가 133,000,000원 + 인수액 0원 = 권리상 실질취득 133,000,000원입니다. 여기에는 취득세, 명도비용, 관리비 등 별도 지출 가능성은 포함하지 않았습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 권리인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 133,000,000원 | 0원 | 133,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 106,400,000원 | 0원 | 106,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 85,120,000원 | 0원 | 85,120,000원 |
이 물건은 감정상 생활숙박시설이며 건물에는 근린생활시설도 포함되어 있습니다. 일반 주거용 아파트와 동일한 가격체계로 비교하기보다, 같은 건물 또는 유사한 생활숙박시설의 실제 거래가격과 수익·이용조건을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·설정금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 진상농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사유탑건설 등 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,662,000원은 매각가의 약 2%를 적용한 추정액입니다. 후순위 근저당 채권액 19,225,700,000원은 변경 전 채권최고액으로, 2022.02.11 변경된 4,974,200,000원을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차 예상 매각대금 133,000,000원 중 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 진상농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 잔여는 0원으로 추정됩니다.
최초 설정금액 기준의 명목 채권 합계는 21,625,700,000원이고, 예상 미배당은 21,495,362,000원입니다. 다만 공동담보 근저당권과 변경등기가 포함되어 있으므로 이 미배당액은 해당 호실에서 확정된 실제 채무잔액을 의미하지 않습니다. 특히 미배당채권을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다.
| 매각 회차 | 채권자 예상배당 | 명목 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 130,338,000원 | 21,495,362,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 104,110,400원 | 21,521,589,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 83,187,840원 | 21,542,512,160원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근입니다. 주위에는 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등이 분포합니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하여 도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다. 건물 부지는 대로·중로·세로에 접합니다.
- 건물. 지하 2층, 지상 11층의 생활숙박시설 및 근린생활시설 복합 집합건물입니다. 급배수·위생·시스템 냉난방·소방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 부설주차장. 건물 부지 외 서측 인접 토지인 국동 117-1, 117-3번지에 별도로 설치되어 있으며 해당 토지는 매각 대상에서 제외됩니다. 실제 주차시설 이용조건과 관리관계 확인이 중요합니다.
- 용도·환금성. 사건상 근린시설 표기와 감정상 생활숙박시설 이용상태를 구분해야 합니다. 실제 허용 용도, 운영조건, 임대수익 및 매수 수요를 확인하지 않은 채 일반 주거용 부동산의 환금성을 적용하기 어렵습니다.
- 건축 관련 사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 실제 이용상태와 법적 용도 일치 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 347호 점유 직접 확인. 조사된 임차인 주식회사 비케이케미칼은 239호로 기재되어 있습니다. 매각대상 347호의 실제 점유자와 임차관계·대항요건을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 부설주차장 부지인 117-1, 117-3번지는 매각 제외입니다. 등기 부기사항과 매각물건명세서, 주차시설 이용관계의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 2번 근저당권은 최초 19,225,700,000원에서 4,974,200,000원으로 변경되었습니다. 공동담보목록과 실제 피담보채권을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 133,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 건물 및 유사 생활숙박시설의 최근 실거래, 임대수익과 실제 이용조건을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 저가 매수라고 판단하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 생활숙박시설의 표시 차이를 확인하고, 건축물대장과 실제 운영상태 및 사용 가능한 용도를 대조해야 합니다.
- 조세·배당 확인. 국가와 여수시의 압류, 조세채권의 우선배당 가능성, 실제 배당요구 및 최종 배당순서를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 문에 소유 법인의 관리 표시가 있으나 실제 점유는 별도 확인 대상입니다. 점유 이전과 미납 관리비, 공용부분 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 공동담보목록을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 다르다
이 사건은 권리 소멸 측면에서 비교적 구조가 분명합니다. 진상농업협동조합의 2021.07.09 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸할 예정입니다. 예상 권리인수액은 0원입니다.
그러나 권리인수액이 없다는 사실만으로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 실제 매각대상은 347호인데 임차인 기록은 239호이고, 건물 외부에 별도로 설치된 부설주차장 부지는 매각에서 제외됩니다. 또한 생활숙박시설의 이용조건과 환금성, 근저당 변경등기와 조세 배당관계를 추가로 검증해야 합니다.
특히 현재 최저매각가 133,000,000원은 감정가의 100%입니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않은 상태에서 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 시세와 실제 운영가치가 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
결론은 ‘등기상 인수는 낮지만 입찰 판단은 보류’입니다. 347호의 실제 점유, 주차시설의 사용권과 매각 범위, 개별 호실의 이용가능성, 비교 실거래를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다.
