광주지방법원 2025타경52532. 전라남도 여수시 국동에 위치한 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층 461호입니다. 물건의 경매 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가에서는 각 구분건물의 이용상태를 생활숙박시설로 기재하고 있습니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 이용·수익·환금성을 전제로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
등기상 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 최초 신탁회사 명의의 소유권보존 및 신탁등기가 있었으나 신탁등기는 말소되고, 2021.07.09 소유권이 주식회사썬샤인브릿지로 이전됐습니다. 같은 날 진상농업협동조합을 비롯한 근저당권이 설정됐고, 이후 국세·지방세 압류와 경매절차가 이어졌습니다. 기존 담보권의 매각 소멸과 실제 사용·점유 상태는 서로 다른 문제이므로 둘을 구분해 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52532 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층 461호 |
| 도로명주소 | 여수시 국동남6길 49-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 감정평가상 생활숙박시설 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 11층 · 생활숙박시설 및 근린생활시설 |
| 건물 연면적 | 37,335.51㎡ |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 진상농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,126,751,570원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 제외 | 별도 설치된 부설주차장 부지(여수시 국동 117-1, 117-3) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도로 확인
말소기준은 2021.07.09 접수번호 15936의 진상농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 15939의 후순위 근저당권도 설정됐습니다. 이후 설정된 국세 압류, 여수시 압류 및 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 239호와 461호의 불일치
현황조사에 주식회사 비케이케미칼의 임차 기록이 확인됩니다. 그러나 임차 목적 부분이 239호로 기재되어 있고, 경매 대상은 461호입니다. 따라서 이 기록을 461호의 임대차로 단정하거나, 반대로 이를 근거로 461호에 임차인이 없다고 확정할 수도 없습니다.
| 임차인 / 조사 호실 | 전입일 / 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
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주식회사 비케이케미칼
239호 · 대상 461호와 상이
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2023.10.20
5,000,000원
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636,363원 |
대항력 없음
기재된 전입일이 말소기준 이후
|
우선변제 미상
승계 없음
확정일자·배당요구 확인 필요
|
위 기록에 따르면 2023.10.20 전입은 2021.07.09 말소기준보다 늦으므로 기재된 임차인에게 선순위 대항력이 인정되는 구조는 아닙니다. 그러나 호실 자체가 일치하지 않으므로 그 보증금 5,000,000원을 매각 대상 461호의 인수금으로 산정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 133,000,000원입니다. 예상 인수금이 0원인 조건에서는 낙찰가 기준 실질취득금액도 133,000,000원으로 계산됩니다. 다만 이는 취득세·부대비용·명도비용 등을 제외한 금액입니다.
이 물건과 비교 가능한 생활숙박시설 또는 동일 건물 구분호실의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 133,000,000원이 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 경매 용도상 근린시설과 감정상 생활숙박시설이라는 표시를 실제 해당 호실의 건축물대장상 용도와 대조한 뒤 비교 대상을 선정해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 133,000,000원 | 0원 | 133,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 106,400,000원 | 0원 | 106,400,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 85,120,000원 | 0원 | 85,120,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 추정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 진상농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사유탑건설 등 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 21,625,700,000원 | 133,000,000원 |
| 모형상 채권 미배당 | — | 21,495,362,000원 |
집행비용 2,662,000원을 먼저 공제한 뒤 진상농업협동조합에 130,338,000원을 배당하는 추정입니다. 후순위 근저당권자와 소유자에 대한 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 후순위 근저당권의 변경 채권최고액 4,974,200,000원이 적용되지 않은 최초 채권최고액 기준 모형이므로, 미배당 합계를 현재 확정 채무액이나 실제 손실액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 추정 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 21,495,362,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 21,521,589,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 85,120,000원 | 83,187,840원 | 21,542,512,160원 | 0원 |
채권최고액 기준 미배당 규모는 유찰될수록 증가하지만, 이 금액이 매수인에게 그대로 승계된다는 의미는 아닙니다. 모든 제시 회차에서 예상 인수금은 0원입니다. 다만 해당 배당 계산은 최초 후순위 근저당 금액과 공동담보 관련 조정이 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당 확정과는 차이가 날 수 있습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근입니다. 주변은 국동항, 수산시장, 학교 및 선박 관련 소규모 공장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하며 도로 접근성과 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다. 대지권 대상 토지는 대로·중로·세로에 접합니다.
- 건물 구성. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 11층의 생활숙박시설 및 근린생활시설 건물입니다. 급배수·위생·시스템 냉난방·소화전·화재탐지·예방·주차·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 준공업지역·고도지구·상대보호구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 600,900원/㎡이며, 토지는 부정형 평지입니다.
- 부설주차장. 여수시 국동 117-1, 117-3번지에 별도로 설치된 부설주차장이 기재되어 있으며 해당 부지는 매각에서 제외됩니다. 시설 이용 가능 여부와 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 생활숙박시설은 일반 아파트와 이용·운영·거래 특성이 다를 수 있습니다. 실제 건축물 용도, 숙박 운영 조건, 임대·운영수익, 관리비 및 유사 호실 거래가격을 확인하기 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 대조. 현황조사 임차 기록의 239호와 매각 대상 461호가 다릅니다. 건물 내부 위치와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 점유·인도. 주식회사 썬샤인브릿지의 관리 중 표시만으로 공실이라고 판단하지 말고, 실제 사용자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 경매 용도상 근린시설, 감정상 생활숙박시설이라는 표시를 집합건축물대장 및 해당 호실의 실제 이용상태와 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물의 비교 가능한 호실에 대한 최신 실거래, 최근 거래 평균 및 운영수익을 확인하고 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 주식회사유탑건설 등 후순위 근저당권의 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 변경액 4,974,200,000원을 구분해 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 진상농업협동조합 공동담보목록 제2021-129호와 후순위 공동담보목록 제2021-132호를 확인해 개별 호실 배당 추정의 한계를 검토해야 합니다.
- 세금·체납. 서초세무서장 및 여수시 압류가 기재되어 있습니다. 등기상 압류의 소멸 여부와 별도로 당해세, 관리비 체납 및 인수 가능 비용을 확인해야 합니다.
- 주차장 권리. 별도 부설주차장 부지의 매각 제외 사실을 확인하고 실제 주차장 이용권과 관리·운영 조건을 점검해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 공동담보 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 입찰 안전성 확정”
여수 유탑유블레스 461호는 말소기준권리와 후순위 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 현재 배당모형상 매수인 인수금도 0원입니다. 그러나 이것만으로 권리·점유·가격 문제가 모두 해결됐다고 볼 수는 없습니다.
특히 239호로 기록된 임차조사와 매각 대상 461호의 불일치, 근린시설 표시와 생활숙박시설 이용상태, 부설주차장 매각 제외, 후순위 근저당 채권최고액 변경 및 공동담보 관계가 확인 포인트입니다. 최근 비교 실거래 시세도 확인되지 않아 133,000,000원의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 등기상 말소 구조는 긍정적이지만, 점유와 가격은 보류입니다. 대상 호실의 실제 이용·점유 현황과 매매·운영가치, 부설주차장 이용권을 확인한 뒤 입찰 여부와 금액을 결정하는 접근이 합리적입니다.
