광주지방법원 순천지원 2025타경52532. 여수시 국동에 있는 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 227호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 건물은 지하 2층·지상 11층의 생활숙박시설 및 근린생활시설 복합 집합건물입니다.
등기부상 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 2021년 7월 9일 진상농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 같은 날 유탑건설 등을 권리자로 하는 후순위 근저당권도 설정됐습니다. 이후 국세 관련 압류와 여수시 압류가 추가됐고, 종전 경매절차의 취하를 거쳐 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리의 기본 구조만 보면 말소기준 근저당과 그 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 형태입니다. 하지만 배당받지 못하는 채권액과 매수인이 인수하는 금액은 완전히 다른 개념입니다. 여기에 점유관계의 호실 불일치, 외부 주차장 매각 제외, 용도 및 시세 확인 문제가 추가됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 순천지원 2025타경52532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 227호 |
| 도로명주소 | 여수시 국동남6길 49-10 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 근린시설 분류 / 감정상 생활숙박시설 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 11층 · 전체 연면적 37,335.51㎡ |
| 대상 층·호수 | 1동 2층 227호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 진상농업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 2,126,751,570원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.09 · 을구 1번 · 진상농업협동조합 근저당권 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
| 별도 부설주차장 | 국동 117-1, 117-3번지 소재 · 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 전망
말소기준권리는 2021년 7월 9일 접수된 을구 1번 진상농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2021-129호가 기재되어 있습니다. 그 이후의 근저당권 및 국·여수시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 239호와 227호는 다르다
현황조사에는 실제 임차인으로 주식회사 비케이케미칼 1곳이 기재되어 있습니다. 그러나 기재된 임차 부분은 239호로, 경매 대상인 227호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 227호에 귀속시키거나, 해당 임차인이 227호를 점유한다고 판단할 근거는 없습니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비케이케미칼 239호 · 2023.10.20 전입 기재 | 5,000,000원 | 636,363원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사상 실제 임차인 1개 법인. 대항력 없음 판정은 2023.10.20 전입 기재가 2021.07.09 말소기준권리보다 후순위라는 조사 결과에 따른 것입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대상 227호의 실제 점유·임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.
매각물건명세서 비고에는 문에 주식회사 썬샤인브릿지에서 관리 중이라는 표시가 있다고 기재되어 있습니다. 이는 관리 주체를 나타내는 정황이지만, 227호 내부의 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부까지 확정하는 내용은 아닙니다. 입찰 전 현황조사 원본 및 실제 점유관계의 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.31억이 저렴하다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 131,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 감정가에 대한 할인은 없습니다. 또한 동일 용도·유사 호실의 최근 실거래 가격이 검증되지 않아, 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 아파트와 동일한 기준으로 가격을 비교하면 안 됩니다. 사건에서는 근린시설로 분류되고, 감정평가에서는 생활숙박시설로 이용 중인 것으로 기재됩니다. 실제 사용 가능 용도와 이에 따른 수요가 가격 및 환금성 판단의 핵심입니다.
| 회차별 가정 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 131,000,000원 | 0원 | 131,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 104,800,000원 | 0원 | 104,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 83,840,000원 | 0원 | 83,840,000원 |
실질취득은 각 회차 매각가에 현재 예상 인수액 0원을 합산한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 제외했습니다. 유찰 시 가격은 제시된 회차별 가정이며 실제 향후 매각조건을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,634,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 진상농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 128,366,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 유탑건설 등 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 21,625,700,000원 | 131,000,000원 |
집행비용 2,634,000원은 추정치입니다. 배당액은 채권최고액 기반의 단순 시뮬레이션으로, 실제 채권원금·이자·배당요구·조세 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 을구 2번 근저당권의 2022.02.11 채권최고액 변경이 채권총액에 반영되지 않은 점에 주의해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 배당 부족과 매수인 인수는 별개의 문제
현재 신건 매각가 131,000,000원을 기준으로 추정 집행비용 2,634,000원을 제외하면 배당재원은 128,366,000원입니다. 이 금액이 선순위 근저당권자 진상농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
| 채권최고액 기준 총채권액 | 21,625,700,000원 |
|---|---|
| 채권자 예상 배당총액 | 128,366,000원 |
| 예상 미배당액 | 21,497,334,000원 |
| 신청채권 청구액 | 2,126,751,570원 |
| 신청채권자 예상 배당 | 128,366,000원 |
| 신청채권 충족 여부 | 전액 충족되지 않음 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 국동항, 수산시장, 학교 및 선박 관련 소규모 공장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 간선도로에 접하며 도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다. 대지권의 목적인 토지는 대로·중로·세로와 접하고 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 2층·지상 11층 집합건물입니다. 건물 전체 연면적은 37,335.51㎡이고 생활숙박시설과 근린생활시설이 함께 있습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 시스템 냉난방설비, 소화전·화재탐지 및 예방설비, 주차장설비, 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 고도지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하며 대로3류에 접합니다. 공시지가 기재액은 600,900원/㎡입니다.
- 실제 용도. 사건상 근린시설 분류와 감정상 생활숙박시설 이용상태가 함께 나타납니다. 227호의 건축물대장상 구체적인 용도와 적법한 사용 가능 범위, 임대·운영 방식은 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 수요층이 다를 수 있는 생활숙박시설·근린시설 복합건물입니다. 동일 용도 거래와 수익성 검증 없이 감정가만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
따라서 227호를 낙찰받는다고 해서 이 외부 주차장 토지의 소유권까지 취득하는 것은 아닙니다. 주차장 사용권, 유지·관리관계와 실제 이용 조건은 별도로 확인해야 합니다. 매각 제외 사실만으로 주차장 사용이 불가능하다고 단정할 수도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 227호 점유자 확인. 현황조사 임차인의 기재 호실은 239호입니다. 경매 대상 227호에 실제로 누가 점유하고 있는지, 별도 임대차계약과 보증금이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 호실 불일치 정리. 비케이케미칼의 보증금 5,000,000원과 월세 636,363원은 239호에 관한 기재입니다. 이를 227호의 임차보증금이나 임대수익으로 사용하면 안 됩니다.
- 주차장 사용권 확인. 국동 117-1, 117-3번지의 부설주차장이 매각 제외인 만큼 실제 주차시설 이용조건과 관리·비용 부담관계를 확인해야 합니다.
- 건축물대장상 용도 확인. 근린시설 분류와 생활숙박시설 이용상태가 함께 나타납니다. 227호의 정확한 건축물 용도, 사용제한 및 적법한 임대·영업 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 을구 2번 근저당 변경등기 대조. 원설정 채권최고액 19,225,700,000원과 변경등기 금액 4,974,200,000원의 차이를 확인하고, 배당 시뮬레이션상 채권총액을 확정채무로 오인하지 않아야 합니다.
- 공동담보와 조세채권 확인. 두 근저당권의 공동담보목록과 국·여수시 압류의 조세채권 관계를 대조해야 합니다. 압류 등기의 소멸과 실제 배당순위는 구분해서 검토해야 합니다.
- 실거래·수익성 확인. 최저가 131,000,000원은 감정가와 동일합니다. 동일 용도·유사 호실의 최근 거래가격과 실제 사용·임대수익을 검증한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 관리비·명도·취득비용 확인. 매수인 인수액 0원은 등기 및 배당 시뮬레이션상 금액입니다. 별도 관리비, 점유자 인도비용, 취득세 및 기타 거래비용은 추가로 발생할 수 있습니다.
- 매각조건과 원본 확인. 2026.11.02 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 변경된 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 투자 안전성은 같은 말이 아니다”
광주지방법원 순천지원 2025타경52532 사건은 말소기준 이후 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가에 낙찰되고 별도의 인수권리가 없다면 실질취득액은 131,000,000원입니다. 큰 규모의 예상 미배당액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
그러나 이 물건에서 더 중요한 것은 낙찰 이후 실제로 무엇을 취득하고 어떻게 사용할 수 있느냐입니다. 현황조사의 임차인 호실은 239호인데 경매 대상은 227호이고, 외부 부설주차장은 매각 제외이며, 사건상 근린시설 분류와 감정상 생활숙박시설 이용상태가 함께 나타납니다.
여기에 동일 용도·유사 호실의 최근 실거래 가격이 확정되지 않아 감정가 131,000,000원이 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 신건 최저가만 보고 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
결론은 권리상 소멸 전망은 긍정적이지만, 현재 가격과 물건 이용조건에 대한 판단은 보류입니다. 227호의 실제 점유관계, 건축물대장상 용도, 외부 주차장 사용권, 근저당 변경내역과 최근 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
