광주지방법원 2025타경52532. 전남 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층 453호입니다. 현재 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이고, 2021년 7월 9일 설정된 진상농업협동조합의 근저당권 2,400,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 후순위 근저당권과 국·여수시의 압류, 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그렇다고 이 물건을 단순한 무인수 안전형으로만 분류하기는 어렵습니다. 먼저 근린시설이라는 사건상 분류와 생활숙박시설이라는 감정평가상 이용상태를 대조해야 합니다. 또한 현황조사의 임차인 기재 호실이 경매 목적물과 다르고, 건물 외부의 별도 부설주차장 토지가 매각 대상에서 제외되어 있습니다. 권리 소멸 여부와 실제 이용·인도·환금성은 구분해서 분석해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층 453호 |
| 도로명주소 | 여수시 국동남6길 49-10 |
| 물건 용도 | 사건상 근린시설 / 감정평가상 생활숙박시설 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 11층 · 4층 453호 |
| 건물 연면적 | 37,335.51㎡ |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 진상농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,126,751,570원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.20 |
| 토지 용도지역 | 준공업지역 · 고도지구 · 중점경관관리구역 등 |
| 주차장 | 인접한 국동 117-1, 117-3번지에 별도 설치 · 해당 토지 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 주식회사유탑건설 등의 후순위 근저당권과 이후의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 기존 2024년 임의경매는 취하되어 말소되었고, 2026년 1월 5일 현재 사건의 경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 239호와 453호를 구별해야 한다
현황조사에 기재된 실제 임차인은 1명(법인 임차인 주식회사 비케이케미칼)입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아니라 임차인으로 기재된 법인입니다. 다만 임차 부분이 239호로 명시되어 있어, 분석 대상인 453호의 임차인으로 동일시할 수 없습니다.
| 임차인 / 부분 | 보증금 | 월 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비케이케미칼 239호 |
5,000,000원 | 636,363원 | 2023.10.20 | 없음 판정 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 판정은 2021.07.09 말소기준권리와 2023.10.20 전입일을 비교한 결과입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 가능성을 확정할 수 없습니다. 임차인 기재 호실은 매각 목적물과 다른 239호입니다.
③ 가격 분석 — 최저가 133,000,000원, 시세 메리트는 미확정
감정가는 133,000,000원이고 신건 최저매각가 역시 133,000,000원입니다. 현재 확인된 권리 인수액 0원을 적용하면 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 133,000,000원입니다. 이는 취득 관련 세금, 명도·관리비 및 기타 부대비용을 제외한 금액입니다.
그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가나 최근 12개월 평균 거래금액은 확인되지 않았습니다. 특히 생활숙박시설은 일반 아파트와 이용 목적과 거래 수요가 다를 수 있고, 사건상 근린시설 표기와 감정상 이용상태의 차이도 확인해야 합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 시세보다 싸거나 비싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 권리 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 133,000,000원 | 0원 | 133,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 106,400,000원 | 0원 | 106,400,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 85,120,000원 | 0원 | 85,120,000원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 확정된 향후 매각가격은 아닙니다. 실질취득 추정액은 각 회차의 최저매각가에 권리 인수 추정액 0원을 더한 금액으로, 기타 취득비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,662,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 진상농업협동조합 |
2,400,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 주식회사유탑건설 등 |
19,225,700,000원* | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 133,000,000원 |
* 을구 2번의 19,225,700,000원은 최초 설정액을 적용한 계산상 금액입니다. 2022.02.11 변경등기에는 4,974,200,000원으로 기재되어 있으므로 현재 채권잔액과 미배당 총액은 재산정이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
예상배당에 따르면 매각대금에서 집행비용 2,662,000원을 공제한 130,338,000원이 진상농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 신청채권자의 청구금액은 2,126,751,570원으로, 현재 신건 매각가에서는 이를 전액 충족하지 못합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미회수 증가와 인수 위험을 구분
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 예상배당 | 계산상 미배당* | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 21,495,362,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 21,521,589,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 85,120,000원 | 83,187,840원 | 21,542,512,160원 | 0원 |
* 최초 근저당권 채권최고액을 적용한 계산 결과입니다. 변경등기, 공동담보, 실제 채권잔액과 세금 배당을 반영한 확정 배당표는 아닙니다.
매각가가 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당금은 줄고 계산상 미배당액은 늘어납니다. 반면 현재 파악된 권리구조에서는 매수인이 인수하는 금액이 유찰 횟수에 따라 증가하지 않습니다. 따라서 매각가격 하락과 채권자 미회수액 증가를 매수인의 추가 부담으로 혼동해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하며 도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 2층·지상 11층 건물입니다. 건물 전체는 생활숙박시설 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.
- 실제 이용상태. 감정평가상 각 구분건물은 생활숙박시설로 기재되어 있으나 경매사건의 용도 표시는 근린시설입니다. 해당 453호의 건축물대장상 용도와 적법한 사용 가능 범위를 대조해야 합니다.
- 건물 설비. 급배수·위생·시스템 냉난방·소화전·화재탐지 및 예방설비·승강기·주차장설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 국동 105번지 외 12필지가 건물부지를 구성하며, 감정요항표상 일단의 부지 합계 면적은 6,534㎡입니다. 부정형 평지이며 대로·중로·세로에 접합니다.
- 지역 규제. 준공업지역, 고도지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가 600,900원/㎡가 기재되어 있습니다. 이를 453호의 직접적인 시장가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 위반사항. 감정 관련 확인사항상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현행 이용이 적법한지는 용도 관련 서류를 따로 확인해야 합니다.
- 환금성. 생활숙박시설은 이용 형태와 운영 조건에 따라 일반 주거용 부동산과 수요층이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 거래가격의 안정성이나 재매각 용이성을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 453호 실제 점유자 확인. 현황조사상 임차인은 239호로 표기됩니다. 453호의 점유 상태와 사용·관리 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 호실 불일치 확인. 주식회사 비케이케미칼의 보증금 5,000,000원을 453호 인수액으로 합산하지 않되, 매각물건명세서 원본과 점유관계를 대조해야 합니다.
- 건축물대장상 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 생활숙박시설이 일치하는지, 해당 호실의 적법한 사용 범위가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 주차장 권리 확인. 117-1, 117-3번지의 별도 부설주차장 토지가 매각에서 제외되므로 이용권 및 관리관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 변경등기 재검토. 을구 2번의 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 변경 후 4,974,200,000원을 구별하고 최신 채권잔액과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 압류·조세채권 확인. 서초세무서장 관련 국의 압류 및 여수시 압류가 있습니다. 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 조세 우선배당 관계를 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 및 비교 가능한 생활숙박시설의 최근 실거래, 임대가격과 운영 조건을 확인한 뒤 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 관리비·운영비 확인. 공동 관리비 체납과 생활숙박시설 운영 관련 비용, 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 취하된 종전 경매 확인. 2024년 개시됐던 임의경매가 2025년 취하되어 말소된 경위를 현재 경매의 진행상태와 구분하여 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 매각조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원”보다 중요한 것은 무엇을 사는가
여수유탑유블레스생활숙박시설 453호의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자들의 미배당액이 커도 그 부족액이 곧 매수인의 채무가 되는 구조는 아닙니다.
하지만 이 사건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 임차인이 기재된 239호와 경매 대상 453호가 다르고, 근린시설·생활숙박시설 용도 표기가 일치하지 않으며, 건물 외부의 부설주차장 토지가 매각에서 제외됩니다. 더욱이 후순위 근저당권의 변경등기가 기존 배당 계산에 반영되지 않아 미배당 총액도 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
최근 실거래가 확인 없이 133,000,000원이 적정한지 평가할 수 없다는 점도 중요합니다. 현재는 신건으로 아직 유찰되지 않았으며, 최저매각가와 감정가가 동일합니다. 권리 인수 부담이 낮다는 이유만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다.
종합 판단은 C등급, 48점. 근저당권·압류의 소멸 구조와 인수 추정액 0원은 긍정적이지만, 목적물의 실제 용도, 점유관계, 매각 제외 주차장, 수정이 필요한 배당 계산 및 시세 검증의 불확실성이 남아 있습니다. 권리 인수는 낮게 추정되나, 입찰 판단은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
