광주지방법원 2025타경52532. 전라남도 여수시 국동 소재 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 제5층 제562호입니다. 경매 사건의 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가상 해당 구분건물의 이용상태는 생활숙박시설입니다. 일반 아파트처럼 주거 수요와 가격을 판단해서는 안 되는 물건입니다.

등기상 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 최초에는 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁 소유권이 있었지만 2021년 7월 9일 신탁재산 귀속으로 현재 소유자에게 이전됐습니다. 같은 날 진상농업협동조합의 근저당과 유탑건설 등의 후순위 근저당이 설정됐습니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매절차가 이어졌습니다.

권리순위의 기본 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 권리의 소멸 여부와 실제 매수 위험은 구별해야 합니다. 특히 본건과 다른 호실의 임대차 기록을 본건의 점유 현황으로 간주해서는 안 되고, 배당표에 반영된 후순위 근저당 금액도 변경등기와 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 진상농협 근저당

말소기준권리는 2021년 7월 9일 설정된 을구 1번 진상농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록이 설정돼 있습니다. 같은 날 접수된 을구 2번 후순위 근저당과 이후 국세·지방세 압류 및 현 경매개시결정은 매각에 따라 소멸할 권리로 분류됩니다.

다만 소멸 예정인 근저당의 채권최고액이 매각대금보다 훨씬 크다는 사실 자체가 곧 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 반대로 매각으로 등기상 권리가 소멸한다는 이유만으로 점유·조세·시설 이용상 위험까지 사라지는 것도 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 조사된 호실이 다르다

현황조사에 주식회사 비케이케미칼의 임대차 내용이 기재돼 있습니다. 보증금은 5,000,000원, 월 차임은 636,363원, 전입신고일은 2023.10.20입니다. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 표시돼 있습니다.

그러나 가장 중요한 사실은 조사상 임차 부분이 239호라는 점입니다. 경매 대상인 562호와 일치하지 않으므로 이 임차인을 본건 562호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다.

주식회사 비케이케미칼의 전입일은 말소기준 이후이지만, 이는 조사된 239호에 관한 판단입니다. 이 사실을 근거로 562호의 미확인 점유자에게도 대항력이 없다고 확대 적용할 수 없습니다. 본건의 임대차 관계는 개별 호실을 기준으로 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (신건 매각가 133,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다고 가정하면 추정 집행비용은 2,662,000원이고, 나머지 130,338,000원이 선순위 진상농업협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 배당 추정상 0원입니다.

위 표는 제시된 신건 배당 추정치를 사용했습니다. 후순위 근저당의 기준금액에는 최초 채권최고액이 적용돼 있으나 변경등기가 존재하므로, 이를 실제 확정채권액으로 볼 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 메리트는 미확인

유찰에 따른 최저매각가 변화를 살펴보면 신건은 133,000,000원, 1회 유찰 가정 시 106,400,000원, 2회 유찰 가정 시 85,120,000원입니다. 추정 배당액도 감소하지만, 해당 근저당권들이 매각으로 소멸한다는 권리 구조 자체가 곧바로 바뀌는 것은 아닙니다.

회차별 가격과 배당·미배당 수치는 주어진 유찰 가정에 따른 추정값입니다. 미배당액에는 변경 전 근저당 채권최고액이 사용돼 있으며, 실제 매각일정·최저가·배당액은 확정된 것이 아닙니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근입니다. 주변에는 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등이 분포합니다.
• 교통. 간선도로변에 위치하며 도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 2층·지상 11층 건물입니다. 생활숙박시설 및 근린생활시설로 구성돼 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·시스템 냉난방·소화전·화재탐지 및 예방·주차장·승강기 설비가 기재돼 있습니다. 해당 호실의 실제 작동 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 준공업지역·고도지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 대로·중로·세로에 접하며 도로 상태는 양호합니다.
• 공시지가. 기재된 개별공시지가는 600,900원/㎡입니다. 구분건물 매매시세나 본건 낙찰 적정가와 동일한 의미는 아닙니다.
• 주차장. 부설주차장이 건물부지 외 서측 인접 토지인 여수시 국동 117-1, 117-3번지에 별도로 설치돼 있으며, 해당 토지는 매각 제외입니다. 실제 주차시설 이용권한과 비용·관리관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 생활숙박시설은 일반 아파트와 이용 목적·법적 제한·운영수익 구조·잠재 매수층이 다를 수 있습니다. 실제 거래사례와 운영조건을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 562호 점유관계. 현황조사상 239호 임차 기록과 본건을 구별하고, 562호 실제 사용자·임대차계약·점유권원을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 임차권, 법정매각조건, 특별매각조건 및 매수인이 인수할 권리가 별도로 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
• 근저당 변경내역. 을구 2번 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 변경등기 금액 4,974,200,000원의 관계를 확인하고, 공동담보 범위 및 실제 채권을 대조해야 합니다.
• 세금·배당 우선순위. 서초세무서장과 여수시의 압류가 등기돼 있습니다. 압류등기의 말소 여부와 별개로 당해세 등의 배당순위 및 실제 납부관계를 확인해야 합니다.
• 기존 경매 취하. 2024타경1221 임의경매는 2025.12.05 취하를 원인으로 말소됐고, 이후 현재 사건이 진행됐습니다. 절차 경과와 현재 매각조건을 확인해야 합니다.
• 별도 부설주차장. 매각 제외 토지의 이용관계, 주차시설의 관리 주체와 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 생활숙박시설 규제·운영. 실제 숙박업 운영 여부, 관리위탁·수익배분계약, 허용 용도 및 용도변경 가능성을 관계 기관과 관리 주체를 통해 확인해야 합니다.
• 관리비·운영비. 체납 관리비, 공용부분 관리비 부담, 객실 운영비와 시설 유지비를 확인해야 합니다.
• 실거래·수익 비교. 본건과 동일한 생활숙박시설의 실제 거래가격 및 운영 수익을 확인하고 취득 관련 비용을 포함해 투자 적정성을 계산해야 합니다.
• 현장 및 등기 원본. 본건 호실, 건물·대지권 표시, 신탁 관련 말소내역, 변경등기, 현황조사 및 감정평가 원본을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 입찰 위험 0”

이 물건의 장점은 말소기준권리를 중심으로 후순위 담보권과 압류가 소멸할 예정이라는 점입니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액이 크다고 해서 그 미배당 채무를 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다.

그렇지만 권리관계만 보고 신건 입찰을 결정하기에는 확인할 문제가 많습니다. 현황조사에 기재된 임차인은 239호에 관한 것이고 대상은 562호입니다. 후순위 근저당에는 채권최고액 변경등기가 있으며, 부설주차장 토지는 매각에서 제외됩니다. 더욱이 이 물건은 감정 이용상태가 생활숙박시설이고 현재 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않았습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 등기상 소멸 구조는 긍정적이지만, 562호의 실제 점유관계, 변경 근저당·배당구조, 주차장 이용권한, 생활숙박시설의 운영조건과 실거래 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 최저가 133,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.