광주지방법원 2025타경52532. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 11층 1102호입니다. 사건상 물건종류는 근린시설로 분류되지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 지하 2층·지상 11층 철근콘크리트 구조의 생활숙박시설 및 근린생활시설 복합건물에 위치합니다. 현 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이며, 2021.07.09 신탁재산 귀속으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 진상농업협동조합 근저당과 유탑건설 등 근저당이 설정되어 있습니다.

경매가 진행되는 직접적인 배경은 진상농업협동조합의 담보권 실행입니다. 신청채권자의 청구액은 2,126,751,570원이고, 선순위 근저당 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록이 연결되어 있어, 등기된 큰 금액을 본건 호실에만 귀속되는 실제 채무로 볼 수는 없습니다. 신건 최저매각가 140,000,000원은 이러한 근저당 금액보다 작지만, 미배당 채권이 크다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

이 물건의 말소기준권리는 2021.07.09 설정된 을구 1번 진상농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2021-129호가 기재되어 있습니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권은 접수번호상 그 뒤에 설정되었습니다. 이후 국세 압류와 여수시 압류, 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유 — 239호 기재와 본건 1102호를 구분

현황조사에 기재된 실제 임차인은 주식회사 비케이케미칼 1명입니다. 다만 점유 부분이 239호로 표시되어 있어, 경매 대상인 11층 1102호의 임차인으로 단정할 수 없습니다. 따라서 본건 호실의 점유 상태와 별도 임대차 여부는 현장 및 명세서 원본으로 확인해야 합니다.

조사된 전입일 2023.10.20은 말소기준권리 설정일인 2021.07.09보다 늦어, 기재된 임차인에게는 말소기준보다 앞선 대항력이 인정되지 않는 것으로 조사되어 있습니다. 그러나 이 판단은 239호 임차인에 관한 것으로, 1102호의 실제 점유자나 임대차의 존재 여부까지 확인한 것은 아닙니다.

③ 시세·가격 — 신건 140,000,000원의 적정성 검증

감정가와 최저매각가는 모두 140,000,000원입니다. 이번은 유찰되지 않은 신건이며, 최저가로 낙찰받고 등기상 인수액이 0원이라는 가정을 적용하면 실질취득 추정액 역시 140,000,000원입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

다만 동일 건물·동일 용도·유사 호실의 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서 감정가만으로 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 생활숙박시설은 운영 형태, 실제 사용 가능 범위, 관리 및 임대수익 구조에 따라 가격 판단이 달라질 수 있어 일반 주거용 아파트와 같은 기준으로 단순 비교하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

* 을구 2번 채권액은 최초 설정액 기준입니다. 2022.02.11 변경등기의 채권최고액은 4,974,200,000원입니다. 배당액은 집행비용 추정과 기존 채권최고액을 기준으로 계산된 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제·공동담보 배당관계는 반영되지 않았습니다.

매각대금 140,000,000원에서 예상 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 진상농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 배당될 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 청구액 2,126,751,570원도 이 배당액으로 전액 충족되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화

낙찰가가 하락할수록 채권자에게 돌아가는 배당액이 줄고, 기존 시뮬레이션의 미배당액은 증가합니다. 그러나 말소기준 근저당과 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 이 미배당 채무가 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

다만 위 회차는 예정된 실제 매각기일이 아니라 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 최초 근저당액과 변경 후 근저당액의 차이 및 공동담보 관계 때문에 채권 미배당액을 현재의 확정 채무 잔액으로 받아들여서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근입니다. 주변은 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등이 구성하는 지역입니다.
• 교통. 간선도로변에 위치하며 대로·중로·세로와 연결됩니다. 감정평가상 도로 접근성과 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조의 지하 2층·지상 11층 생활숙박시설 및 근린생활시설 복합건물로, 건물 연면적은 37,335.51㎡입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 시스템 냉난방, 소화전, 화재탐지 및 예방설비, 주차장설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대표 번지 외 여러 필지로 구성된 부정형 평지이며, 감정평가상 건물부지의 합계 면적은 6,534㎡입니다.
• 규제. 준공업지역·고도지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 제한이 기재되어 있고, 대로3류와 접합니다. 공시지가 기재액은 600,900원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 항만·시장·학교와 인접한 생활숙박시설 입지로, 동일 호실 유형의 실제 거래와 운영수익을 확인하기 전에는 일반 주택 수준의 매매 유동성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 집합건축물대장상 1102호의 구체적인 용도와 적법한 사용·운영 범위를 확인하세요.
• 점유 호실 대조. 주식회사 비케이케미칼의 임차 기재는 239호입니다. 1102호에 별도의 임차인·운영자·점유자가 존재하는지 확인하세요.
• 근저당 변경 확인. 을구 2번 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 변경 채권최고액 4,974,200,000원의 차이를 등기원본에서 대조하세요.
• 공동담보 확인. 진상농업협동조합과 유탑건설 등 근저당은 공동담보목록과 연결되어 있습니다. 본건에 귀속되는 실제 배당관계를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 서초세무서장과 여수시의 압류가 기재되어 있습니다. 압류등기의 소멸과 별개로 당해세 및 법정 우선채권의 배당 영향을 확인하세요.
• 주차장 이용관계. 별도 필지의 부설주차장이 매각 제외되므로 실제 주차 가능 조건과 사용권을 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물의 생활숙박시설 실거래와 운영수익·관리비를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하세요.
• 관리·운영 상태. 현황조사에 주식회사썬샤인브릿지에서 관리 중이라는 표시가 기재되어 있습니다. 객실 관리계약이나 별도 운영관계의 존부를 확인하세요.
• 기일 및 원본 확인. 매각기일 2026.11.02에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 매각조건을 다시 대조하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원과 투자 적합성은 다르다”

이 사건은 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 담보권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 인수액은 0원이며, 큰 미배당 채권이 남더라도 그것이 곧바로 매수인의 채무가 되지는 않습니다.

그러나 이를 곧바로 안전한 투자로 연결하기에는 확인할 사항이 많습니다. 사건 분류와 실제 이용상태의 차이, 239호 임차인 기재와 본건 1102호의 불일치, 별도 주차장의 매각 제외, 변경된 근저당액과 기존 배당 시뮬레이션의 차이, 그리고 실거래 시세 검증의 필요성이 동시에 존재합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명료하나, 용도·점유·가격은 확인 전까지 보류해야 하는 물건이라는 것입니다. 신건 최저가 140,000,000원만으로 가격 매력을 판단하지 말고, 실제 사용 가능성과 호실별 점유, 주차 이용관계 및 거래가치를 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.