광주지방법원 2025타경52532. 여수시 국동 105번지 일대에 있는 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 3층 322호입니다. 사건의 신청채권자는 진상농업협동조합이며 청구금액은 2,126,751,570원입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 2021년 신탁재산 귀속으로 소유권이 이전되었고, 같은 날 진상농업협동조합과 유탑건설 관련 근저당권이 설정되었습니다.

2021.07.09 설정된 진상농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국과 여수시의 압류가 붙었으며, 기존 경매절차는 취하되고 2026.01.05 새로운 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 매각으로 소멸할 권리는 비교적 명확합니다. 다만 근저당 채권최고액이 크다는 사실과 매수인이 그 채무를 떠안는다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2021.07.09 을구 1번 진상농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 같은 날 설정된 후순위 근저당권, 그 뒤의 국·여수시 압류 및 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 개시되었던 종전 경매절차는 취하되어 그 개시결정등기도 이미 말소되었습니다.

② 임차인·점유 분석 — 239호와 322호를 구분해야 한다

현황조사에는 주식회사 비케이케미칼이라는 임차인이 기재되어 있습니다. 실제 임차인으로 기재된 법인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 하지만 가장 중요한 점은 해당 임차인의 점유 부분이 239호로 표시되어 있다는 것입니다. 본 경매의 매각대상은 322호이므로, 이를 대상 호실의 선순위 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

대항력 판정은 기재된 2023.10.20 전입일과 2021.07.09 말소기준권리를 비교한 결과입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제권 취득·행사 여부를 확정하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 131,000,000원이 저렴한지는 아직 판단할 수 없다

현재 감정가는 131,000,000원, 최저매각가격도 131,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이라 감정가 전액에서 경매가 시작됩니다. 확인된 인수채무가 없다는 가정에서는 최저가 기준 실질취득금액도 131,000,000원입니다. 취득세와 명도·관리비 등 별도 비용은 여기에 포함되지 않습니다.

다만 이 금액이 시세 대비 얼마나 낮은지 평가하려면 동일 생활숙박시설, 유사 면적·층·이용조건의 최근 12개월 거래와 최신 거래가 필요합니다. 현재는 이러한 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 감정가와 최저가만으로 할인율이나 시장가격 대비 수익성을 판정할 수 없습니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정이며 실제 유찰 결과나 장래 매각가격을 의미하지 않습니다. 실질취득은 제시된 인수액 0원을 전제로 계산했고 취득 부대비용은 제외했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)

신건 최저가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,634,000원을 제외한 128,366,000원이 선순위 진상농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다.

계산상 채권자 총액은 21,625,700,000원, 배당 부족액은 21,497,334,000원입니다. 그러나 이 계산은 후순위 근저당권에 변경 전 19,225,700,000원을 반영한 결과입니다. 변경등기상 채권최고액인 4,974,200,000원과 차이가 있으므로 총 채권액과 미배당액은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근입니다. 주위에 국동항, 수산시장, 학교 및 선박 관련 소규모 공장 등이 분포합니다. 전형적인 대단지 주거지역보다는 항만·상업·업무 성격이 혼재한 입지입니다.
• 교통. 간선도로변에 위치하며 도로 접근성과 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다. 일단의 토지는 대로·중로·세로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 2층, 지상 11층 집합건물입니다. 건물 전체 연면적은 37,335.51㎡이고 생활숙박시설 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·시스템 냉난방·소화전·화재탐지 및 예방설비, 승강기와 주차장 관련 설비가 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 고도지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 600,900원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지·부지. 감정평가상 대표 번지 국동 105번지 외 12필지의 일단 부지는 6,534㎡로 기재되며, 부정형 평지입니다. 개별 토지 관련 면적 1,235.0㎡와 구분되는 건물부지 전체 설명입니다.
• 환금성. 실제 이용상태가 생활숙박시설이므로 일반 아파트 수준의 주거 매수수요를 전제하기 어렵습니다. 객실 운영·임대수익, 관리조건, 합법적 이용 가능 여부 및 동일 유형의 최근 거래를 확인해야 환금성을 평가할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리. 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당권이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 재확인합니다.
• 후순위 근저당 변경. 을구 2번 원래 채권최고액 19,225,700,000원과 2022.02.11 변경액 4,974,200,000원의 관계를 확인하고 실제 배당계산에 변경사항이 반영되는지 검토합니다.
• 322호 현장 점유. 현황조사에 등장하는 비케이케미칼은 239호로 기재되어 있습니다. 322호의 실제 점유자, 별도 임차계약 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 권리. 비케이케미칼은 보증금 5,000,000원, 월차임 636,363원, 전입일 2023.10.20로 기재되어 있습니다. 322호와의 관련성 및 확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
• 별도 주차장. 국동 117-1, 117-3번지 부설주차장은 매각 제외입니다. 시설 이용권원과 비용 부담, 향후 이용 지속 가능성을 확인합니다.
• 생활숙박시설 적법성. 건축물대장과 실제 이용상태를 대조하고 숙박업 운영조건·주거 이용 규제·용도변경 관련 사항을 확인합니다.
• 가격 검증. 131,000,000원의 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 동일 시설 또는 비교 가능한 생활숙박시설의 최근 12개월 실거래와 최신 거래, 가격 추세를 확인한 뒤 판단합니다.
• 압류와 세금. 국 및 여수시의 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 조세의 법정기일과 배당순서에 따른 실제 배당 변동 가능성을 확인합니다.
• 관리비·운영비. 공용부분 미납관리비와 시설 운영 관련 비용, 실제 점유·명도 과정의 추가 지출을 확인합니다.
• 원본 및 매각범위. 매각물건명세서·현황조사·등기부·신탁 관련 말소 내역· 건축물대장과 감정평가서를 대조하여 322호의 매각 범위와 이용상 제약을 확정합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 좋은 가격은 아니다”

여수 유탑유블레스 322호는 2021.07.09 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 그 자체는 권리분석상 긍정적입니다.

하지만 경매 투자판단에서 이것만으로는 충분하지 않습니다. 이 물건은 생활숙박시설이고, 별도 부설주차장이 매각에서 제외됩니다. 현황조사에 표시된 임차인도 대상 322호가 아닌 239호이므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 후순위 근저당 변경등기와 배당계산 사이의 금액 차이도 점검 대상입니다.

무엇보다 최저가 131,000,000원이 최근 실거래 시세에 비해 저렴하다는 근거가 아직 없습니다. 현재 회차가 신건이라는 점이나 향후 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 투자매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮게 평가되지만, 가격·용도·점유·주차장 권원 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 적절하다는 것입니다. 이 물건의 핵심은 근저당의 거액 채권이 아니라, 낙찰 후 실제로 어떤 용도로 이용할 수 있는 공간을 얼마에 취득하는지에 있습니다.