광주지방법원 2025타경52532. 여수시 국동 소재 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 6층 662호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 2021년 7월 신탁재산의 귀속으로 소유권을 이전받은 뒤 진상농업협동조합에 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 같은 날 유탑건설 등 명의의 후순위 근저당권도 설정되었고, 이후 국가 및 여수시의 압류가 이어졌습니다.

신청채권자인 진상농업협동조합의 청구금액은 2,126,751,570원입니다. 현재 최저매각가 133,000,000원과는 차이가 큽니다. 그러나 채권자의 미회수액이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 근저당권이 매각으로 소멸하는지, 임차관계와 별도 부설주차장의 법률관계에 추가적인 취득 부담이 있는지를 구분하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 부대 권리는 확인

말소기준권리는 2021.07.09 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 진상농업협동조합이 근저당권자이고, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 같은 날 설정된 유탑건설 등 명의의 을구 2번 근저당권과 이후 국가·여수시 압류, 현 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

을구 2번 근저당권은 최초 채권최고액이 19,225,700,000원으로 기재되었으나, 2022.02.11 변경등기로 4,974,200,000원이 기재되었습니다. 따라서 최초 설정액을 현재 채권액처럼 취급하면 안 됩니다. 또한 두 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있어, 개별 호실의 매각대금만으로 전체 피담보채권 관계를 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 239호와 662호의 불일치

현황조사에는 주식회사 비케이케미칼이 임차 관련 법인으로 기재되어 있습니다. 그러나 기재 호실은 239호이며 이 사건 경매 목적물은 662호입니다. 두 호실이 서로 다르므로 이 법인을 662호의 실제 점유 임차인이라고 단정할 수 없습니다.

현황조사에 기재된 실제 임차 관련 법인은 1개 법인입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 기재된 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦으며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 대항력 판정은 기재된 임차관계를 기준으로 하며, 662호의 실제 점유관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 검증 — 신건 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

이번 매각기일의 최저매각가격은 133,000,000원으로 감정가와 같습니다. 유찰 0회의 신건이며, 예상 인수채무가 0원이라는 가정하에 최저가 기준 실질취득금액도 133,000,000원입니다. 취득 관련 세금, 등기비용 및 인도·운영비용은 별도입니다.

1회·2회 유찰 시 금액은 제시된 회차별 가정이며 확정된 향후 매각가격은 아닙니다. 가격이 내려가더라도 최근 실거래가격과 비교하기 전에는 할인 매력이나 투자 수익을 인정할 수 없습니다. 특히 생활숙박시설은 동일 건물 내에서도 용도, 운영 형태 및 개별 호실의 상태를 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

집행비용은 2,662,000원으로 추정한 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 두 번째 근저당권의 2022.02.11 채권최고액 변경도 배당 추정의 최초 설정액에 반영되지 않았습니다.

추정 배당에서는 집행비용 2,662,000원을 공제한 130,338,000원 전액이 선순위 진상농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 배분되는 금액은 0원입니다.

최초 채권최고액 기준 전체 채권 합계는 21,625,700,000원, 추정 미배당액은 21,495,362,000원입니다. 다만 이는 원설정 채권최고액과 추정 배당액의 기계적인 차액이지, 확정된 실제 잔존채무가 아닙니다. 특히 을구 2번 근저당의 변경등기가 있으므로 미배당액을 실제 채권잔액이나 낙찰자의 인수액으로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근입니다. 주변에는 국동항, 수산시장, 학교 및 선박 관련 소규모 공장 등이 위치합니다. 일반적인 아파트 주거지와 다른 입지 성격을 갖습니다.
• 교통. 간선도로와 접한 지역으로 도로 접근성이 양호하고, 대중교통을 포함한 도로교통 사정도 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 규모. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층으로, 건물 연면적은 37,335.51㎡입니다. 생활숙박시설 및 근린생활시설이 함께 구성되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 시스템 냉난방설비, 소화전 및 화재탐지·예방설비, 승강기와 주차장설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지와 규제. 준공업지역·고도지구·상대보호구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하며 대로3류에 접합니다. 개별 토지 항목의 공시지가는 600,900원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 사항. 감정요항에는 공부와의 차이가 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 이는 호실별 건축물대장과 사용현황 대조를 대신하지 않습니다.
• 환금성. 감정상 생활숙박시설인 만큼 일반 아파트와 동일한 거래 수요나 금융·운영 조건을 전제로 해서는 안 됩니다. 동종 용도의 최근 거래와 실제 운영 가능성을 검증한 뒤 환금성을 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 662호 실점유 확인. 출입문에 소유자 법인 관리 표시가 있으나, 662호의 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다. 현황조사의 239호 기재 임차인과 혼동하지 않아야 합니다.
• 임대차 관계 재확인. 주식회사 비케이케미칼의 전입일은 2023.10.20로 말소기준일 이후이며, 기재된 임차인에게 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 662호에 다른 점유자가 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
• 근저당 변경사항 확인. 을구 2번 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 2022.02.11 변경액 4,974,200,000원을 구분해야 합니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액도 대조해야 합니다.
• 세금채권 확인. 서초세무서장 관련 국가 압류와 여수시 압류가 있습니다. 등기상 압류의 소멸과 실제 조세채권의 배당순위는 별개이므로 매각물건명세서 및 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.
• 주차장 제외 범위. 국동 117-1·117-3번지의 별도 부설주차장은 매각 제외입니다. 토지 권리관계 및 낙찰 후 주차장 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 662호의 정확한 용도. 사건상 근린시설 표기와 감정상 생활숙박시설 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장·등기부로 대조하고 실제 이용·운영 제한사항을 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 감정가 133,000,000원에 곧바로 응찰하기보다 생활숙박시설의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 개별 호실 조건과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
• 과거 경매 이력. 2024.03.13 개시된 이전 임의경매는 2025.12.05 취하에 따라 2025.12.10 등기말소되었습니다. 현재 사건과 이전 사건의 진행 경위를 구분하여 확인해야 합니다.
• 관리비·운영비 확인. 소유자 법인이 관리 중이라는 표시가 있으므로 관리 주체, 공용부분 관리비 체납 가능성, 호실 운영관계 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 신탁 관련 말소사항 및 주차장 관계 서류를 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 검증 끝”

이 사건은 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며 이후 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최저매각가 133,000,000원을 기준으로 한 배당 추정에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 수십억 원에 달하는 채권최고액만 보고 낙찰자가 그 채무를 떠안는다고 판단해서는 안 됩니다.

그러나 이 물건의 위험은 단순히 등기부의 채권총액에 있지 않습니다. 현황조사상 239호 임차인과 본건 662호의 불일치, 생활숙박시설과 근린시설의 용도 표기 차이, 그리고 별도 부설주차장의 매각 제외가 실제 취득 이후의 사용과 처분에 영향을 줄 수 있습니다.

무엇보다 최근 거래가격으로 검증되지 않은 133,000,000원을 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 없습니다. 현재는 0회 유찰의 신건이며, 과거 경매가 취하된 이력도 있습니다. 유찰로 가격이 내려가는 시나리오는 참고할 수 있지만, 시장가치와 운영 조건을 모른 채 응찰가를 정해서는 안 됩니다.

결론은 조건부 보류입니다. 등기상 인수채무는 0원으로 추정되지만, 호실 점유관계·정확한 용도·주차장 이용관계·최근 실거래 검증을 마치기 전에는 가격 경쟁력과 안전한 취득 가능성을 확정하기 어렵습니다. 권리 소멸 전망은 양호하지만, 실물·용도·가격 검증이 먼저인 물건입니다.