광주지방법원 2025타경52532. 전라남도 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 2층 223호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이며, 말소기준권리는 2021년 7월 9일 설정된 진상농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원으로, 대상 호실의 최저매각가 131,000,000원보다 큰 금액입니다.

그 뒤로 설정된 주식회사유탑건설 등의 근저당권과 국가·여수시의 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다. 다만 채권최고액은 실제 채무잔액과 다르고, 등기상 권리 소멸은 점유 문제나 용도상 제한이 함께 해결된다는 뜻이 아닙니다. 특히 주차장 부지의 매각 제외 사항과 조사된 임차 호수의 차이는 입찰 전에 따로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

핵심은 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

한편 기존의 2024타경1221 임의경매는 취하되어 관련 개시결정등기가 말소됐고, 현재 사건인 2025타경52532의 개시결정은 2026년 1월 5일 등기됐습니다. 종전 경매와 현재 경매를 혼동해서는 안 됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 223호와 239호를 구별해야 한다

현황조사에서 확인되는 임차인은 주식회사 비케이케미칼입니다. 그런데 임차 부분은 239호로 표시되어 있어, 이번 매각 대상인 223호와 일치하지 않습니다. 이 임차인을 223호의 임차인이라고 단정하거나, 해당 보증금을 223호의 인수금으로 계산해서는 안 됩니다.

239호 임차인의 전입일은 2021.07.09 말소기준권리보다 늦으며, 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 이 내용은 239호에 관한 조사 결과이며, 223호의 점유 상태를 확정하는 근거는 아닙니다.

따라서 현재의 예상 인수액 0원은 제공된 배당 추정상 수치로 이해하는 것이 적절합니다. 223호의 실제 점유 및 임대차 관계가 확인되기 전까지 인도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 검토 — 신건 131,000,000원, 시세 판단은 보류

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 131,000,000원입니다. 현재 유찰이 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 223호와 비교할 만한 실거래 평균, 최근 거래가, 거래 추세가 확인되지 않아 131,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 생활숙박시설과 근린생활시설이 혼재하는 건물이라는 점까지 고려하면, 일반 아파트 거래가격과 단순 비교하는 방법도 적절하지 않습니다.

유찰 후 가격은 가정 시나리오이며, 실제 유찰이나 다음 회차 진행을 뜻하지 않습니다. 채권자 예상배당과 매수인 인수액도 배당 추정 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,634,000원과 선순위 근저당권 배당 128,366,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 추정입니다. 후순위 근저당권에는 배당이 없는 것으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 후순위 근저당권의 2022.02.11 채권최고액 변경도 위 채권액에는 반영되지 않았습니다. 국가·여수시 압류에 따른 조세채권의 법정 우선순위 역시 별도 검토가 필요합니다.

현재 시나리오의 채권최고액 기준 미배당 추정액은 21,497,334,000원입니다. 하지만 후순위 근저당권의 채권최고액이 변경됐으므로 이 수치는 실제 배당 부족액으로 확정할 수 없습니다. 또한 채권자가 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 그대로 인수한다는 의미도 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 별도로 0원으로 산정되어 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등이 분포합니다. 일반 주거단지 중심 입지와는 다른 지역적 특성을 지닙니다.
• 교통. 간선도로변에 위치해 도로 접근성이 양호하며, 감정평가상 대중교통을 포함한 도로교통 사정도 양호한 것으로 평가됩니다. 대지권의 목적인 토지는 대로·중로·세로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 11층 건물로, 생활숙박시설과 근린생활시설이 함께 있습니다. 급배수·위생·시스템 냉난방·소화전·화재탐지 및 예방설비, 승강기와 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당하며 대로3류에 접합니다. 대표 지번 외 부지는 부정형 평지이고, 토지의 이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 600,900원/㎡로 제시되어 있습니다.
• 주차장. 주차장법에 따른 부설주차장은 건물 부지 외 서측 인접 토지인 여수시 국동 117-1, 117-3번지에 별도로 설치되어 있으며, 이번 매각에서 제외됩니다. 매각 제외가 실제 주차장 사용과 관리에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
• 환금성. 생활숙박시설·근린생활시설이라는 건물 특성과 개별 호실의 용도, 운영 가능 여부가 향후 매도·임대에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 거래사례와 수익 자료가 확인되지 않아 환금성이 우수하거나 열악하다고 확정하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 223호 공부상 용도 확인. 사건의 근린시설 분류와 감정평가상 생활숙박시설 이용상태를 건축물대장, 집합건축물대장 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다. 허용되는 사용 형태와 관련 제한 확인이 우선입니다.
• 223호 실제 점유자 확인. 현황조사에 기재된 주식회사 비케이케미칼의 임차 부분은 239호입니다. 223호에 별도의 점유자나 임대차가 존재하는지 현장과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 말소기준과 압류 확인. 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 확인하고, 국가 및 여수시 압류와 관련한 조세채권의 법정 우선순위를 검토해야 합니다.
• 후순위 근저당권 변경 확인. 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 변경 채권최고액 4,974,200,000원의 관계를 등기사항전부증명서와 공동담보목록으로 확인해야 합니다. 예상배당표에 적힌 채권최고액 합계를 실제 채무로 오인해서는 안 됩니다.
• 별도 주차장 이용관계 확인. 국동 117-1, 117-3번지의 주차장 부지는 매각에서 제외됩니다. 호실 소유자의 주차장 사용 근거와 관리·운영 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 및 입찰가 검증. 같은 건물과 유사한 용도의 거래사례를 확보하고, 호실의 이용 가능성·운영조건·관리비 등을 고려해 131,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다. 유찰 후 가격 역시 시세보다 저렴하다는 보장은 없습니다.
• 관리비·운영비 확인. 관리비 체납 여부, 공용부분 부담, 생활숙박시설 운영과 관련된 관리조건 및 비용을 관리 주체를 통해 점검해야 합니다.
• 매각 관련 원본 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 주차장 관련 서류를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 검증 완료”

이 사건의 금전채권 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 진상농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정상 매수인 인수금도 0원입니다.

하지만 권리가 말소되는 것과 좋은 가격에 안전하게 취득하는 것은 다른 문제입니다. 이 물건은 사건상 근린시설과 감정평가상 생활숙박시설의 용도 확인이 필요하고, 임차인 조사 호수도 대상 호실인 223호와 일치하지 않습니다. 별도 부설주차장은 매각에서 제외됩니다.

특히 신건 최저가 131,000,000원을 비교할 실거래 기준이 확인되지 않아 가격상 유리하다는 결론을 낼 수 없습니다. 후순위 근저당권의 채권최고액 변경도 예상배당 해석에서 주의해야 할 부분입니다.

결론은 권리 말소 가능성은 긍정적이지만, 가격과 이용·점유 확인이 끝나기 전까지 입찰 판단은 보류하는 C등급 검증형 물건입니다. 223호의 실제 이용상태와 점유 관계, 부설주차장 사용 조건, 비교 실거래가를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.