광주지방법원 2025타경52532. 전라남도 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 11층 1155호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 2021년 진상농업협동조합이 설정한 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 같은 날 후순위 공동담보 근저당권도 설정되었습니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어졌으며, 앞선 경매는 취하되고 현재 사건으로 다시 경매가 진행되는 구조입니다.
권리관계에서는 등기상 소멸할 권리와 낙찰자가 실제 부담할 의무를 구별해야 합니다. 예상배당액이 부족하더라도 그것만으로 근저당 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 반면 세금 배당순위, 실제 점유관계, 부설주차장 이용 조건과 같은 사항은 매각 전 별도로 검증할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 11층 1155호 |
| 도로명주소 | 여수시 국동남6길 49-10 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 근린시설 / 감정평가상 생활숙박시설 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 11층 · 1동 연면적 37,335.51㎡ |
| 해당 층 / 호수 | 11층 / 1155호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 (2021.07.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 진상농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,126,751,570원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 현황조사 임차인 | 주식회사 비케이케미칼 (239호 기재, 본건 호수 대조 필요) |
| 별도 부설주차장 | 여수시 국동 117-1, 117-3번지 · 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.07.09 접수된 을구 1번 진상농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권과 이후의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 주식회사코람코자산신탁 명의 신탁등기와 주식회사히든베이호텔의 전세권은 이미 말소된 상태입니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당권 | 진상농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 2번 근저당권 | 주식회사유탑건설 외 공동 근저당권자 | 19,225,700,000원 | 매각 소멸 |
| 을구 2-2번 근저당권 변경 | 을구 2번 관련 | 4,974,200,000원 | 변경 확인 |
| 갑구 3번 압류 | 국 (서초세무서장) | — | 매각 소멸 |
| 갑구 5번 압류 | 여수시 | — | 매각 소멸 |
| 갑구 7번 경매개시결정 | 진상농업협동조합 | — | 매각 소멸 |
② 임차인 분석 — 239호와 1155호의 불일치
현황조사에는 주식회사 비케이케미칼의 임차관계가 기재되어 있습니다. 그러나 조사상 임차부분은 239호이며 경매 대상은 1155호입니다. 이 차이를 무시하고 해당 법인을 1155호의 점유 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 부분 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비케이케미칼 239호 |
5,000,000원 636,363원 |
2023.10.20 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사상 실제 임차인 1명 기재. 전입일은 말소기준권리보다 늦으며, 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증금과 차임은 조사상 기재 금액으로, 본건 1155호에 귀속하는 금액인지 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 시세 검증이 먼저다
이번 매각은 0회 유찰된 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 128,000,000원이므로, 매수인 인수액이 0원이라는 가정에서 최저가 낙찰 시 예상 실질취득도 128,000,000원입니다.
다만 동일 건물 내 유사한 생활숙박시설의 최근 실거래와 본건의 수익성을 확인하기 전에는 이 가격이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 생활숙박시설은 실제 운영 조건과 사용 형태에 따라 가치가 달라질 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 평가하는 것은 위험합니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 예상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 128,000,000원 | 0원 | 128,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 102,400,000원 | 0원 | 102,400,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 81,920,000원 | 0원 | 81,920,000원 |
유찰 시나리오는 매각가격과 인수액에 관한 가정이며, 실제 향후 매각기일이나 최저가 확정을 뜻하지 않습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 추가 비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,592,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 진상농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사유탑건설 외 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 128,000,000원에서 추정 집행비용 2,592,000원을 제외하면 125,408,000원이 진상농업협동조합 근저당권에 배당되는 계산입니다. 이 가정에서는 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
| 회차 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 125,408,000원 | 21,500,292,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,166,400원 | 21,525,533,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,045,440원 | 21,545,654,560원 | 0원 |
채권 미배당액은 최초 설정 채권최고액 합계 21,625,700,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션 수치입니다. 후순위 근저당권의 2022년 변경등기, 공동담보 관계, 실제 채권잔액 및 법정 배당순위를 확정한 결과가 아닙니다. 당해세·조세채권 우선순위 및 임차인 최우선변제 가능성에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근입니다. 국동항, 수산시장, 학교 및 선박 관련 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하고 대로·중로·세로에 접해 있습니다. 감정평가상 도로 접근성과 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 2층·지상 11층 생활숙박시설 및 근린생활시설 건물입니다. 건물 연면적은 37,335.51㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 시스템 냉난방설비, 소화전·화재탐지 및 예방설비, 주차장설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 고도지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지 형상은 부정형 평지입니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가가 600,900원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 본건 구분건물의 매매시세를 직접 의미하지는 않습니다.
- 주차장. 건물 부지 밖의 여수시 국동 117-1, 117-3번지에 별도로 설치된 부설주차장은 매각에서 제외됩니다. 주차장 이용권과 관련 부담을 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 생활숙박시설로 평가된 물건이므로 실제 허용 용도, 운영 방식, 이용 수요, 관리비와 유사 호실 거래가격을 검토해야 합니다. 아파트의 일반적인 환금성 기준을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 불일치 확인. 본건은 1155호이지만 임차인 조사상 239호가 기재되어 있습니다. 실제 점유 호실과 임대차계약 대상 호실을 매각물건명세서·현황조사·현장에서 대조하세요.
- 말소기준권리 검증. 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당권을 기준으로 선순위 인수권리가 존재하는지 등기 원본을 재확인하세요.
- 전세권 말소 확인. 주식회사히든베이호텔의 전세금 20,000,000원 전세권은 2024.06.19 해지로 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 점유관계와는 구별해 확인하세요.
- 근저당 변경과 공동담보. 후순위 근저당권의 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 변경등기 금액 4,974,200,000원의 관계, 공동담보 목록 및 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 국세·지방세 배당. 서초세무서장 및 여수시의 압류가 있습니다. 매각으로 소멸할 압류등기와 별도로 세금의 법정 우선순위 및 배당 영향을 확인하세요.
- 정확한 용도. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 생활숙박시설 이용상태를 건축물대장 및 관련 서류로 대조하고 실제 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 주차장 매각 제외. 별도 부설주차장 부지의 소유 및 이용관계, 관리 조건을 확인하세요.
- 시세 확인. 동일 건물에서 용도·면적·층·운영 조건이 비교 가능한 호실의 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 점유·관리비. 실제 점유자, 명도 필요성, 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 권리서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자 가격”
여수유탑유블레스 1155호의 강점은 근저당권과 압류 등이 매각으로 소멸하는 권리 구조에 있습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 신건 최저가를 기준으로 한 예상 실질취득은 128,000,000원입니다.
그러나 현황조사상 임차부분이 본건과 다른 239호로 기재되어 있고, 후순위 공동담보 근저당권에는 큰 최초 채권최고액과 변경등기가 공존합니다. 신건 가정의 모형상 미배당액도 21,500,292,000원에 달합니다. 여기에 생활숙박시설 용도 확인과 별도 부설주차장 매각 제외라는 검토사항이 남습니다.
무엇보다 최저가 128,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리 구조만으로 즉시 입찰을 결정할 대상이 아니라, 임차 호수·용도·공동담보·세금·주차장·시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 할 물건입니다. 권리상 인수는 낮게 평가하되, 투자 판단은 보류하는 접근이 합리적입니다.
