광주지방법원 2025타경52532. 여수시 국동 소재 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 251호가 경매 대상입니다. 현재 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이며, 2021.07.09 신탁재산의 귀속으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 진상농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
후순위에는 유탑건설 측 근저당권과 국세·지방세 관련 압류가 있습니다. 기존 임의경매는 취하됐고, 2026.01.05 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리가 중심이지만 세금의 실제 배당순위, 공동담보 관계, 251호의 점유 상태 및 용도는 별도로 확인해야 합니다. 특히 대규모 채권 미배당이 발생한다는 사실만으로 그 금액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 251호 |
| 등기부상 도로명주소 | 국동남6길 49-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 분류 · 감정평가상 생활숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 11층, 전체 연면적 37,335.51㎡ |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2021.07.09 · 신탁재산의 귀속 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 진상농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,126,751,570원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기사항 발급일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리
말소기준은 을구 1번 진상농업협동조합 근저당권입니다. 을구 2번 근저당권과 이후 설정된 서초세무서장·여수시 압류, 현재 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 한편 2024.03.13의 종전 임의경매개시결정은 2025.12.05 취하를 원인으로 2025.12.10 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 239호와 251호를 구분해야 한다
현황조사에서 확인되는 임차 관련 기재는 주식회사 비케이케미칼의 239호입니다. 그러나 경매 목적물은 251호이므로 해당 임차인을 본건 251호의 임차인으로 합산하거나, 5,000,000원의 보증금이 251호에 설정된 것으로 취급할 수 없습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비케이케미칼 239호 (별도 호실) |
2023.10.20 | 5,000,000원 | 636,363원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
239호의 전입신고일은 말소기준권리보다 늦으며, 해당 임차인은 대항력 없는 것으로 조사돼 있습니다. 다만 이는 251호의 임차관계를 증명하는 자료가 아닙니다.
③ 가격 분석 — 시세 근거 없이 저렴하다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 133,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이며, 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 생활숙박시설이라는 이용상태와 근린시설 분류의 차이, 별도 부설주차장 매각 제외 사항도 가격 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
| 입찰 시나리오 | 최저가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 (100%) | 133,000,000원 | 0원 | 133,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 106,400,000원 | 0원 | 106,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 85,120,000원 | 0원 | 85,120,000원 |
위 실질취득 기준액은 각 회차 최저가에 현재 산정된 인수금액 0원을 더한 금액입니다. 취득 관련 세금·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았으며, 유찰 이후 가격은 시나리오일 뿐 실제 후속 매각기일이나 가격을 확정한 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 진상농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 근저당 · 유탑건설 측 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.0%를 추정한 금액입니다. 위 표는 채권최고액을 기준으로 한 가상 배당이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 공동담보의 실제 피담보채권액 및 후순위 근저당권 변경등기 내용에 따라 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 130,338,000원 | 21,495,362,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 104,110,400원 | 21,521,589,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 83,187,840원 | 21,542,512,160원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하고 대로·중로·세로에 접하는 부지로, 도로 접근성과 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 지하 2층·지상 11층 철근콘크리트구조의 생활숙박시설 및 근린생활시설 복합건물이며, 급배수·위생·시스템 냉난방·소방·승강기·주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 건물부지는 국동 105번지 외 12필지, 합계 6,534㎡의 부정형 평지로 기재돼 있습니다. 준공업지역·고도지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 부설주차장. 서측 인접 토지인 국동 117-1, 117-3번지에 별도로 설치된 부설주차장은 매각에서 제외됩니다. 이용 가능 범위와 권원 확인이 필요합니다.
- 환금성. 생활숙박시설과 근린시설의 용도 차이, 실제 사용 가능 방식 및 시장 거래가격이 확인되지 않아 일반 아파트와 같은 환금성을 전제할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 251호 점유 재확인. 현황조사의 239호 임차인을 251호 임차인으로 혼동하지 말고, 251호의 실제 점유자와 임대차 유무를 확인하세요.
- 용도·이용 제한 확인. 근린시설 분류와 생활숙박시설 이용상태의 차이를 건축물대장 및 감정평가 원본으로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권별 공동담보목록과 채권최고액 변경등기를 확인하고 본건의 실제 피담보채권 범위를 검토하세요.
- 압류·세금 확인. 국세와 지방세의 법정기일, 배당요구 및 우선순위를 확인하세요.
- 별도 주차장 확인. 매각에서 제외되는 국동 117-1, 117-3번지의 주차장 이용조건을 확인하세요.
- 가격 근거 확보. 같은 시설 또는 실질적으로 비교 가능한 생활숙박시설·근린시설 거래사례를 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오 점검. 106,400,000원과 85,120,000원은 가정가격으로만 활용하고, 시세 검증 없이 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 부대비용 점검. 관리비 체납, 점유자 명도비용 및 취득 관련 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행상황을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”
이 물건은 말소기준권리 이후 등기상 권리가 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 매수 여부를 결정하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다.
첫째, 임차 관련 기재가 있는 239호와 경매 대상인 251호는 다릅니다. 둘째, 물건 분류는 근린시설이지만 감정상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 셋째, 별도 설치된 부설주차장은 매각 대상에서 제외됩니다. 넷째, 공동담보와 변경등기를 포함한 채권관계가 복잡하고 예상 미배당액도 큽니다.
무엇보다 133,000,000원의 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거가 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 가격에 바로 응찰하기보다는 점유·용도·주차장·실거래 시세를 검증하고 가격을 판단하는 것이 합리적입니다. 등기상 인수는 제한적이지만, 가격과 이용상 위험은 아직 해소되지 않았습니다. 종합적으로는 보수적인 접근이 필요한 C등급 물건입니다.
