광주지방법원 2025타경52532. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 239호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 해당 구분건물의 이용상태는 생활숙박시설입니다. 따라서 일반 아파트를 전제로 가격이나 명도 위험을 판단해서는 안 됩니다. 건물은 지하 2층·지상 11층 규모이며, 국동항과 수산시장, 전남대학교 국동캠퍼스 인근에 자리하고 있습니다.
등기상 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 2021년 7월 9일 신탁재산 귀속으로 소유권을 이전받았고 같은 날 진상농업협동조합과 주식회사유탑건설 등 관련 근저당이 설정됐습니다. 이후 국가와 여수시의 압류, 경매절차가 이어졌습니다. 등기된 담보권의 소멸과 실제 점유자의 대항력 판단은 별개의 문제이므로 두 가지를 나누어 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 239호 |
| 도로명주소 | 국동남6길 49-10 |
| 물건종류 | 사건 분류: 근린시설 / 감정상 이용상태: 생활숙박시설 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 11층 · 대상 호실 2층 |
| 건물 연면적 | 37,335.51㎡ (1동 전체) |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 진상농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,126,751,570원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.09 진상농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 점유 위험은 별개
말소기준권리는 2021년 7월 9일 설정된 진상농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 그 뒤의 국가·여수시 압류, 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2024년 3월 13일 개시된 종전 임의경매절차는 2025년 12월 5일 취하되어 같은 달 10일 등기가 말소됐습니다. 현재 검토하는 절차는 2026년 1월 5일 개시된 2025타경52532 사건입니다. 종전 사건과 현재 사건을 혼동하지 않아야 합니다.
② 임차관계 — 대항력 미상 점유자가 핵심 변수
현황조사에는 주식회사 비케이케미칼, 매각물건명세서에는 비케이가 기재되어 있습니다. 두 기재가 같은 점유자를 가리키는지, 별개 임차관계인지는 확정되지 않았습니다. 따라서 기재가 두 건이라고 해서 실제 임차인이 서로 다른 2명이라고 단정하거나, 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
| 임차인·점유자 | 전입·점유 관련일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비케이케미칼 239호 · 현황조사 |
2023.10.20 | 5,000,000원 | 636,363원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 비케이 주거 · 매각물건명세서 |
미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 비케이케미칼의 신고일인 2023년 10월 20일은 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 조사 내용 역시 대항력이 없는 임차관계로 판단하고 있습니다. 이 임차관계의 보증금 5,000,000원은 현재 자료상 매수인이 인수할 금액으로 계산되지 않습니다.
반면 비케이는 주거 사용으로 기재되어 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다. 선순위 대항력이 있는 별개의 점유자로 확인된다면, 매각대금에서 변제받지 못한 보증금이 매수인 부담으로 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 가격 검토 — 260,000,000원이 적정한지는 미확인
감정가와 현재 최저매각가는 모두 260,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 출발합니다. 다만 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가와 시장가격 사이의 차이를 산출할 수 없습니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 260,000,000원 | 경매 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 260,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 | 시장가격 비교 보류 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 | 최근 가격 흐름 판단 보류 |
| 실질취득금액(가정) | 260,000,000원 | 매수인 인수 0원 가정 |
생활숙박시설은 일반 아파트와 다른 이용·운영 구조를 가질 수 있어 동일 건물 내에서도 호실의 실제 이용상태와 권리관계가 중요합니다. 특히 이 물건은 사건 분류가 근린시설이고 감정상 이용상태는 생활숙박시설이므로 해당 호실의 공부상 용도와 합법적인 사용 가능 범위를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,440,000원 |
| 1. 진상농업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 주식회사유탑건설 관련 근저당 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 21,625,700,000원 | 260,000,000원 |
위 표는 제공된 배당 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 산출했으며, 후순위 근저당의 변경된 채권최고액 4,974,200,000원과 실제 채권잔액은 재계산에 반영되지 않았습니다. 당해세·조세채권의 법정기일 및 임차인의 최우선변제도 미반영되어 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
신건 가격 260,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,440,000원을 제외한 255,560,000원이 진상농업협동조합에 배당되고, 후순위 담보권자 및 소유자에게 돌아가는 금액은 추정상 없습니다.
채권최고액을 합산한 단순 추정 미배당액은 21,370,140,000원입니다. 다만 공동담보와 변경등기가 존재하므로 이를 확정된 실제 미회수 채무로 해석해서는 안 됩니다. 이러한 미배당 채무가 일반적으로 매수인에게 자동 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수 여부는 개별 권리의 성격과 대항력에 따라 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 추정 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 21,370,140,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 21,421,412,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 21,462,429,600원 |
유찰하면 최저매각가는 낮아지지만 그 자체로 시세 대비 저렴해지는지는 알 수 없습니다. 최근 거래가격을 확인해야 가격 메리트를 평가할 수 있기 때문입니다. 또한 미상 임차인이 실제로 선순위 대항력을 갖는다면 낙찰가 하락분이 인수보증금 증가로 상쇄될 수 있습니다. 이 경우 매수인의 총취득부담은 최저매각가만큼 내려가지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 국동 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근이며, 국동항·수산시장·학교·선박 관련 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하고 대로·중로·세로에 접해 있습니다. 감정평가상 도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 생활숙박시설입니다. 건물 전체에는 생활숙박시설과 근린생활시설이 함께 존재합니다. 239호의 공부상 용도와 실제 사용현황을 직접 대조해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 급배수·위생·시스템 냉난방·소방·화재탐지·승강기 및 주차장 설비가 조사됐습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·고도지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 600,900원/㎡이며, 건물부지 전체는 대표 번지를 포함한 여러 필지로 구성됩니다.
- 주차장. 주차장법에 따른 부설주차장은 건물부지 서측에 인접한 여수시 국동 117-1 및 117-3번지에 별도로 설치되어 있으며, 매각 대상에서 제외되는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 주차장 이용권과 관리·유지 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 건축물 확인. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 사용의 적법성과 운영상 제약 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 항만·수산시장 인접 입지와 생활숙박시설의 특성을 함께 고려해야 합니다. 최근 실거래나 가격 추세가 확인되지 않아 매각가격 대비 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 동일성 확인. 주식회사 비케이케미칼과 비케이가 같은 점유자인지, 별개 임차관계인지 확인하세요. 실제 임차인 수와 각 점유 부분을 구분해야 합니다.
- 대항력·보증금 확인. 비케이의 전입일·보증금·확정일자·실제 점유 개시일과 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 미상 상태에서 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 2번 근저당의 채권최고액 변경 19,225,700,000원 → 4,974,200,000원을 대조하고, 공동담보목록 및 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 압류·조세 확인. 서초세무서와 여수시 압류와 관련된 조세채권의 실제 배당순위와 매각 후 정리 범위를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 생활숙박시설의 차이를 검토하고, 건축물대장상 해당 호실 용도 및 이용·운영 가능 범위를 확인하세요.
- 주차장 권리 확인. 매각 제외된 117-1·117-3번지 부설주차장의 이용 가능 여부와 비용 부담, 별도 부지에 대한 사용권을 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물의 최근 거래·동일 유형의 매물가격·임대수익 등을 비교해 감정가 260,000,000원의 적정성을 점검하세요. 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당표 재검산. 최초 근저당 채권최고액과 변경등기 금액이 다른 만큼 실제 채권잔액·집행비용·조세·임차인 배당을 반영해 다시 계산하세요.
- 점유·관리비 확인. 현장 점유 주체, 인도 가능성, 체납 관리비 및 운영·시설 관련 부담을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “담보권 소멸이 곧 인수 위험 0은 아니다”
이 사건은 말소기준권리가 명확한 점은 긍정적입니다. 진상농업협동조합 근저당 이후의 후순위 담보권·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각을 통해 정리됩니다. 대규모 미배당이 발생하더라도 그 채무를 매수인이 무조건 인수하는 것은 아닙니다.
하지만 임차관계는 아직 확정적으로 안전하다고 보기 어렵습니다. 주식회사 비케이케미칼은 대항력이 없는 것으로 조사됐지만, 비케이는 전입일과 보증금이 미상입니다. 두 기재가 동일한 점유관계인지도 확인되지 않았습니다. 따라서 산출상 인수액 0원을 실제 확정 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가 260,000,000원이 시장가격에 비해 유리한지 확인되지 않았습니다. 생활숙박시설의 실제 이용 가능 범위와 매각 제외 주차장 문제도 매수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
결론은 권리 일부 긍정, 인수 위험 확인 필요, 신건 가격 판단 보류입니다. 입찰 여부는 미상 임차관계와 실질취득금액을 확정하고, 실제 시세 및 시설 이용 조건까지 검증한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
