광주지방법원 2025타경52532. 여수시 국동에 위치한 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층 457호입니다. 물건의 분류에는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 각 구분건물의 이용상태는 생활숙박시설입니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 주거용 물건으로 판단해서는 안 되며, 해당 호수의 건축물 용도와 실제 영업·사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.

등기부상 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 2021년 7월 9일 소유권을 취득한 날 진상농업협동조합의 근저당권과 유탑건설 등의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 국과 여수시의 압류가 붙었으며, 기존 임의경매가 취하된 뒤 새로운 경매개시결정이 등기되었습니다. 권리의 말소 구조는 비교적 분명하지만, 공동담보 근저당과 변경등기, 실제 점유 상태는 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 진상농협 근저당

말소기준은 2021년 7월 9일 진상농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이며, 이후 등기된 국과 여수시의 압류 역시 등기상 소멸 대상으로 분류됩니다. 따라서 확인된 근저당·압류의 채권액 자체를 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 239호와 457호를 구별해야 한다

현황조사에 나타나는 법인 임차인은 주식회사 비케이케미칼이며, 기재된 점유 부분은 239호입니다. 경매 대상인 457호와 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 이 임차인을 457호의 임차인으로 보거나 해당 보증금이 본건에 인수되는 것으로 계산해서는 안 됩니다.

위 임차인 정보는 239호에 대한 현황조사 기재 내용입니다. 457호에 관한 임대차 또는 보증금 인수 사실로 해석하지 않습니다.

매각물건명세서 비고에는 문에 주식회사 썬샤인브릿지에서 관리 중이라는 표시가 있다고 기재되어 있습니다. 그러나 관리 표시만으로 457호가 비어 있거나 소유자가 직접 점유하고 있다고 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 1.24억이 싼지는 아직 모른다

이번 최저매각가는 감정가와 동일한 124,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 생활숙박시설은 일반 아파트와 이용 방식과 수요층이 다를 수 있어 동일한 생활숙박시설의 실제 거래가격, 운영수익, 관리비, 이용 제한 등을 함께 고려해야 합니다.

현재 확인된 실거래 비교가격은 없습니다. 따라서 최저가 124,000,000원이 주변 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없으며, 이 가격에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다. 감정가가 곧 시장에서 매도 가능한 가격이라는 보장은 없습니다.

미배당액은 제시된 채권총액 21,625,700,000원을 기준으로 한 시나리오 수치입니다. 을구 2번 근저당의 2022년 변경등기 및 공동담보 관계를 재반영한 확정 미배당액은 아닙니다. 회차별 가격은 가정이며 실제 매각 결과와 다를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

제시된 배당 가정에서는 집행비용 2,536,000원을 제외한 121,464,000원이 선순위 진상농업협동조합에 배당되며, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 신청채권자의 청구금액 2,126,751,570원 역시 전액 충족되지 않습니다.

다만 을구 2번 근저당권의 당초 채권최고액과 변경 후 기재액이 다르므로 전체 미배당액을 확정 수치로 받아들여서는 안 됩니다. 또한 국과 여수시의 압류가 등기상 매각 소멸 대상이라도 조세채권의 법정기일과 당해세 등에 따른 실제 배당순위는 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근입니다. 주변에는 국동항, 수산시장, 학교와 선박 관련 소규모 공장 등이 분포합니다.
• 교통. 간선도로변으로 도로 접근성과 대중교통 여건이 양호한 것으로 평가되었습니다. 건물 부지는 대로·중로·세로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 11층 생활숙박시설 및 근린생활시설입니다. 급배수·위생·시스템 냉난방·소방·승강기·주차장 관련 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 고도지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 600,900원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 주차장. 부설주차장이 건물 부지 외의 여수시 국동 117-1, 117-3번지에 별도로 설치되어 있으며 해당 주차장 토지는 매각에서 제외됩니다. 주차시설 이용권한과 운영관계를 확인해야 합니다.
• 용도·환금성. 감정 이용상태는 생활숙박시설입니다. 해당 호수의 건축물대장상 세부 용도, 숙박업 운영 가능 여부, 위탁운영 계약, 관리비와 실제 거래수요를 확인해야 환금성에 대한 평가가 가능합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 457호 점유 상태 확인. 현황조사에 나타난 239호 임차인과 본건을 혼동하지 말고, 457호의 점유자·사업자등록·임대차계약·보증금·명도 가능성을 별도 확인하세요.
• 근저당 변경 내역 확인. 을구 2번 근저당권은 19,225,700,000원에서 4,974,200,000원으로 변경 기재되어 있습니다. 공동담보목록과 변경등기의 정확한 효력을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국과 여수시의 압류 등기는 매각 소멸 예정이지만, 세금의 법정기일과 배당 우선순위, 당해세 발생 여부는 별도로 확인하세요.
• 부설주차장 사용권 확인. 매각 제외되는 국동 117-1, 117-3번지 주차장에 관해 시설 소유관계와 사용약정을 확인하세요.
• 생활숙박시설 운영 조건 확인. 실제 사용용도와 건축물대장상 용도, 숙박업 관련 인허가·위탁운영·사용 제한 사항을 확인하세요.
• 시장가격 검증. 동일 건물의 같은 용도·비슷한 면적·층에 해당하는 최근 거래와 실제 운영수익을 비교한 뒤 응찰가격을 정하세요.
• 기존 경매 이력 확인. 2024타경1221은 취하되어 2025.12.10 경매개시결정 등기가 말소되었습니다. 현재 2025타경52532 사건과 구별해 진행상태를 확인하세요.
• 관리비·명도·원본 대조. 체납 관리비, 관리단 관계, 실제 인도 가능성과 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사 원본을 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격 판단은 보류”

이번 여수 유탑유블레스 457호는 말소기준권리가 분명하고 주요 등기상 담보권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 선순위 진상농업협동조합 근저당과 후순위 근저당, 압류가 매각 소멸 대상으로 분류되므로, 제시된 권리·배당 가정에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

그러나 낙찰가 124,000,000원이 적정한지는 전혀 별개의 문제입니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 본건 457호의 점유관계도 확정되지 않았습니다. 조사된 임차인은 239호에 관한 것이므로 본건 임대차의 존재 여부를 판단하는 근거로 사용해서는 안 됩니다. 여기에 생활숙박시설이라는 이용상태와 별도 부설주차장 매각 제외 조건까지 고려해야 합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 정리되어 있으나, 가격과 이용·점유 위험은 아직 검증이 필요한 물건이라는 것입니다. 신건에서 감정가 그대로 응찰하기보다 실제 거래가격, 운영 가능성, 주차시설 사용권과 457호의 임대차 상태를 확인해 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수 추정 0원이 곧 안전한 투자수익을 보장하지는 않습니다.