부산지방법원 2024타경50348. 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 5층 502호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 10층이며 사용승인일은 2021.04.20입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 권리분석의 출발점은 2021.05.07 설정된 부산행복신용협동조합 근저당으로, 채권최고액은 2,915,000,000원입니다.
이보다 뒤에 주태양의 임차관계가 시작됐습니다. 임대차계약일은 2021.06.23, 확정일자는 2021.06.25, 점유개시는 2021.07.25, 주민등록일자는 2021.07.26입니다. 따라서 주민등록이 말소기준인 2021.05.07보다 뒤이고, 제공된 권리판정 역시 대항력 없음입니다. 임차보증금은 100,000,000원이지만 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 5층502호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 용도 / 구조 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 지상10층 |
| 사용승인 | 2021.04.20 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 57,281,000원 (3회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수는 0원
핵심은 날짜 순서입니다. 2021.05.07 근저당이 먼저이고, 임차인 주태양의 주민등록은 2021.07.26입니다. 등기부상 주택임차권은 2023.08.07 임차권등기명령으로 등기됐으며, 이 임차권은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주태양 건물 전유부분의 전부 | 100,000,000원 | 2021.07.26 | 2021.06.25 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 임차권등기 당시 보증금은 100,000,000원이고, 배당요구는 2023.08.07로 확인됩니다. 다만 선순위 근저당 채권최고액이 2,915,000,000원이고 현재 예상 매각대금은 57,281,000원이므로, 배당표상 매각대금은 집행비용을 제외하고 선순위 근저당에 배분되는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 단정 금지
현재 최저매각가격은 57,281,000원으로 감정가 167,000,000원의 34.3%입니다. 세 번 유찰됐다는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액처럼 직접 비교할 수 있는 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 2,859,150,058원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 40,096,700원 | 38,974,959원 | 2,876,025,041원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 28,067,690원 | 27,162,472원 | 2,887,837,528원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 57,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,058원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 55,849,942원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.5%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 시나리오의 선순위 근저당 미배당액은 2,859,150,058원이나, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대이며, 감정 이용상태에는 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)과 업무시설(오피스텔)이 함께 기재되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역 등이 위치합니다.
- 도로. 본건 토지는 자체지반이 대체로 평탄한 사다리형 유사 토지이며 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.04.20이고 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식주차·도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 경매 지표. 엘이즈엔15은 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 17.24%입니다. 현재 사건도 3회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 회차는 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 57,281,000원이 싸다고 단정하지 말고 인근 다세대·도시형생활주택 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차권 확인. 주태양의 보증금은 100,000,000원이지만 주민등록이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 최신 명세서에서 배당요구와 임차권등기 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 경매 이후 등기된 재산보전처분의 매각 후 처리관계를 최신 원본에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 502호의 실제 현황·점유·관리비 체납 여부는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당산식은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘재매각 조건과 가격 검증’이 핵심
이 사건의 임차권 자체는 날짜 관계가 비교적 분명합니다. 말소기준 근저당이 2021.05.07 먼저 설정됐고, 임차인 주태양의 주민등록은 2021.07.26이라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 추가로 떠안아 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
다만 가격 쪽은 결론을 서두르기 어렵습니다. 감정가 167,000,000원에서 세 번 유찰돼 57,281,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 최근 실거래가가 없어 ‘34.3%니까 싸다’는 판단은 근거가 부족합니다. 여기에 재매각으로 보증금이 20%이고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.0회·매각률 17.24%입니다. 이 물건은 후순위 임차권의 인수위험보다 재매각 조건, 민간임대주택등기·보전처분의 최신 처리상태, 그리고 실제 시세 검증이 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
