부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 7층 702호 오피스텔입니다. 감정가는 178,000,000원, 현재 최저매각가는 61,054,000원으로 3회 유찰 상태입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.05.07 설정된 부산행복신용협동조합의 채권최고액 2,915,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 신청채권자 역시 부산행복신용협동조합이고 청구액은 2,650,000,000원입니다.
임차인은 김현기 1명입니다. 임대차계약일은 2021.07.20, 전입·점유개시는 2021.08.19, 확정일자는 2021.07.20이며 보증금은 100,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리인 2021.05.07 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 2024.06.12 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 7층702호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 61,054,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인 | 2021.04.20 |
| 재매각 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 금액 인수는 0원
말소기준은 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당입니다. 임차인 김현기의 임대차계약은 2021.07.20, 전입·점유개시는 2021.08.19로 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 따라서 제공된 권리분석에서도 대항력은 없음으로 판정되어 있습니다. 임차권등기는 2024.06.12 접수됐고 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현기 | 100,000,000원 | 2021.08.19 | 2021.07.20 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 아님 |
김현기는 건물 전유부분 전부를 주거 목적으로 임차했고, 2024.06.12 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 말소기준 근저당이 2021.05.07로 더 빠르기 때문에 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰이지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 61,054,000원으로 감정가 178,000,000원의 현재 회차율 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,737,800원, 5회 유찰 시 29,916,459원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 단지 통계에는 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 17.24%가 기록되어 있고, 마지막 낙찰일은 2026.07.22로 표시되지만 마지막 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,972원 |
| 을구 1번 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 59,555,028원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 61,054,000원 기준으로 집행비용 1,498,972원을 제외한 59,555,028원이 부산행복신용협동조합 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,855,444,972원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2021.04.20입니다. 승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태에서 기호(17)-(36)는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,712,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 단지 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 17.24%입니다. 최근 실거래 금액 자료는 없어 현재 최저가와 시세의 직접 비교는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 매각물건명세서 비고에 재매각으로 기재되어 있고 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차권. 김현기 보증금 100,000,000원, 임차권등기·배당요구가 있으나 전입일이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.07 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 경매 후 효력과 말소 관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 재산보전처분. 2024.01.22 부산회생법원의 재산보전처분이 등기되어 있으므로 현행 효력과 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 최근 실거래 금액이 없어 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가격에서는 근저당권 채권최고액 2,915,000,000원에 비해 배당재원이 매우 부족하고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 재매각 관련 문서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘재매각 구조’를 먼저 본다
이 물건의 임차권 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준 근저당이 2021.05.07이고, 김현기의 전입은 2021.08.19이므로 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 61,054,000원이 감정가의 34.3% 수준이라는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 금액 자료가 없고, 사건 자체가 3회 유찰 후 재매각이며 매수신청보증금도 20%입니다. 여기에 민간임대주택등기와 재산보전처분 기재가 남아 있어 원본 확인 항목도 존재합니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 인수 위험보다 재매각 조건·잔존등기·실제 시세 확인이 핵심인 오피스텔 경매입니다.
