부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 9층 904호 오피스텔입니다. 감정가는 179,000,000원이지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 61,397,000원, 감정가의 34.3%까지 내려와 있습니다. 등기상 말소기준은 2021년 5월 7일 부산행복신용협동조합의 채권최고액 2,915,000,000원 근저당권입니다.
숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 단순히 “감정가 대비 66% 할인”만 볼 수 없습니다. 제공된 시세 자료에서 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않고, 감정평가서의 임대관계도 미상입니다. 따라서 현재 최저가 61,397,000원을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 9층904호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 지하1층/지상10층 건물 내 9층 904호 |
| 사용승인 | 2021.04.20 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.07 근저당
말소기준권리는 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 2024.01.10 임의경매개시결정은 제공된 권리자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 점유·시세 — 임대관계 미상, 실거래 비교 근거도 부족
별도로 신고된 임차인 자료는 확인되지 않지만, 감정요항표에는 “임대관계 : 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 임차인 문제가 없다고 확정할 수는 없습니다. 보증금·확정일자 등이 확인된 점유자 자료도 없어, 대항력 여부를 단정할 자료는 없습니다.
| 가격·경매 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 179,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 61,397,000원 | 3회 유찰 · 감정가 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 42,977,900원 | 감정가 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 30,084,529원 | 감정가 16.81% |
| 경매 통계 평균 유찰 | 3.0회 | 현재 유찰 횟수와 동일 |
현재 최저가가 감정가에서 크게 내려왔다는 사실 자체는 명확합니다. 다만 참고 시세 자료의 대상면적은 28.34㎡이고 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았으며, 직접 비교 가능한 거래금액도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,505,146원 |
| 1. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 59,891,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 근저당권자에게 59,891,854원이 배당되고, 미배당액은 2,855,108,146원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역 등이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2021.04.20입니다. 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호 17~36은 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있으며, 본 사건의 용도도 오피스텔입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역이며 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다. 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.0회이고 본건도 현재 3회 유찰 상태입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 가격대별 환금성은 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 재매각 사건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 12,279,400원입니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대·사업자등록 등 실제 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 효력과 말소 처리 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 재산보전처분. 2024.01.22 부산회생법원 재산보전처분이 등기돼 있습니다. 제공 자료만으로 매각 후 처리까지 단정하지 말고 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 동일·유사 면적 실거래를 확인하기 전에는 ‘시세보다 저렴하다’는 판단을 유보해야 합니다.
- 채권 규모. 근저당 채권최고액은 2,915,000,000원, 신청채권자의 청구액은 2,650,000,000원입니다. 현재 가정 매각가에서는 근저당 채권에 대규모 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유현황을 최신 상태로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 확인할 권리가 많다”
이 물건은 감정가 179,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 61,397,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 두 숫자만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다. 실거래 비교값이 없어 현재 시세 대비 할인 여부를 검증할 수 없고, 감정평가상 임대관계는 미상이며 민간임대주택등기와 재산보전처분도 존재합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 34.3%라는 할인율 자체보다 실제 점유·임대차 관계, 민간임대주택등기와 보전처분의 매각 후 처리, 최신 실거래 시세를 입찰 전에 확인하는 것입니다. 재매각으로 보증금도 최저가의 20%가 적용되므로, 권리와 절차를 모두 확인한 뒤 가격을 평가해야 하는 사건입니다.
