부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 9층 903호 오피스텔입니다. 감정가는 181,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가격은 62,083,000원입니다. 신청채권자는 부산행복신용협동조합이고 청구액은 2,650,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.05.07 설정된 부산행복신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 2,915,000,000원입니다.
임차권자 권영혜의 보증금은 60,000,000원입니다. 확정일자는 2021.06.29, 주민등록일자는 2021.06.30, 점유개시일자는 2021.07.19로 모두 말소기준 근저당 설정일 2021.05.07보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없는 임차인으로 정리되며, 2024.02.19 등기된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 9층903호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 62,083,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권
핵심은 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.01.10 임의경매개시결정과 2024.02.19 권영혜의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 임차인의 주민등록일 2021.06.30 역시 말소기준보다 늦기 때문에 매수인에게 보증금을 주장할 대항력은 없습니다.
② 임차인 — 보증금 60,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권영혜 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2021.06.30 / 2021.06.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
권영혜는 2024.02.19 배당요구를 접수했고 같은 날 임차권등기도 등기됐습니다. 그러나 말소기준일은 2021.05.07이고 전입은 2021.06.30이므로 말소기준보다 뒤의 점유·전입입니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 현재 회차와 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 62,083,000원 | 60,565,506원 | 2,854,434,494원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 43,458,100원 | 42,275,854원 | 2,872,724,146원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 30,420,669원 | 29,473,097원 | 2,885,526,903원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 신청채권자 청구액 2,650,000,000원과 근저당 채권최고액 2,915,000,000원에 비하면 매각대금은 매우 작습니다. 현재 회차에서도 채권자 미배당액이 2,854,434,494원으로 남습니다. 다만 이 미배당은 채권자의 문제이며, 현재 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,517,494원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 60,565,506원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 건물 내 업무시설은 오피스텔이며, 본 사건의 용도도 오피스텔입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상10층이며 사용승인일은 2021.04.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
- 단지 경매지표. 엘이즈엔15은 16세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 17.24%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차인. 권영혜 보증금 60,000,000원, 전입 2021.06.30, 확정일자 2021.06.29, 배당요구 2024.02.19를 원본과 대조하세요.
- 대항력. 말소기준 2021.05.07보다 전입이 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
- 최우선변제. 현재 예상배당은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 민간임대주택등기와 보전처분의 매각 후 처리 여부를 최신 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격과 환금성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 재매각 조건과 가격 검증
권리관계의 중심은 명확합니다. 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 권영혜 임차인의 전입은 그 이후이므로 대항력이 없습니다. 주택임차권등기도 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸하고, 현재 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 이미 3회 유찰된 데다 재매각으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 최저가 62,083,000원이 감정가 181,000,000원의 34.3%까지 낮아진 것은 사실이지만, 그 자체로 시장가격보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인 인수 위험보다 재매각 조건, 실제 가격 검증, 민간임대주택등기·보전처분의 원본 확인이 핵심인 물건으로 보는 것이 맞습니다.
