부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 5층 503호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 등기상 말소기준권리는 2021.05.07 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,915,000,000원이며 공동담보목록 제2021-314호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.01.10 같은 채권자의 임의경매가 개시됐고, 청구액은 2,650,000,000원입니다.
겉으로는 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이정아 임차권은 후순위라 승계되지 않지만, 별도로 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 점유자가 존재합니다. 이 사람의 권리가 말소기준보다 앞서는지 확인되기 전에는 총 취득비용과 명도 리스크를 닫을 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 5층503호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 57,281,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 이정아는 후순위, 미상 점유자는 별도 확인
말소기준은 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 이정아의 임대차계약일은 2021.07.27, 확정일자는 2021.07.28, 주민등록일은 2021.08.12, 점유개시일은 2021.08.13으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 등기자료도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 판단하고 있습니다. 2023.09.06 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 현재 회차 매각대금은 선순위 근저당에서 모두 소진되는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정아 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2021.08.12 / 2021.07.28 | 없음 | 확정일자 有·배당요구 | 없음 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 57,281,000원으로 감정가 167,000,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 40,096,700원, 5회 유찰 시 28,067,690원까지 내려가는 시나리오도 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지 검증할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,431,058원 |
| 1. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 55,849,942원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 57,281,000원이 집행비용 1,431,058원과 선순위 근저당 55,849,942원으로 전액 소진됩니다. 근저당의 미배당액 2,859,150,058원은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 담보권자의 미회수분이며, 등기상 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 권리 확인 결과에 따라 실제 배당·승계 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역 등이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상10층. 사용승인일은 2021.04.20이며 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역. 공시지가 1,712,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 엘이즈엔15의 총 세대수는 16세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 17.24%입니다. 이 사건도 3회 유찰 후 재매각 상태여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 권리 확인. 기사항전의 전입일·확정일자·보증금을 확인해 말소기준 2021.05.07보다 앞서는 대항요건이 있는지 먼저 닫아야 합니다.
- 이정아와 미상 점유자를 분리해서 판단. 이정아는 대항력 없음으로 승계 0이지만, 그 판단을 다른 점유자에게 확장하면 안 됩니다.
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 회차와 동일하게 접근하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서에서 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 대조해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.22 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 존재합니다. 최신 매각물건명세서와 등기에서 말소·처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 닫아야 할 권리가 있다
이 사건은 표면적인 할인율만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 167,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 57,281,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리상 핵심은 따로 있습니다. 이정아는 분명한 후순위라 보증금 100,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 반면 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자 1명은 아직 대항력 가능·미상입니다.
따라서 현재 확인된 인수액 0원만 놓고 실질취득액을 57,281,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 실거래 금액도 없어 이 최저가가 실제 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 게다가 평균 유찰 3.0회, 매각률 17.24%, 이번 회차는 재매각이라는 조건까지 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라, 미상 점유자의 대항력 여부를 먼저 확정하고 실제 거래가격과 비교해 총 취득비용을 다시 계산하는 것입니다.
