61,054,000원
부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 엘이즈 엔15 8층 803호 오피스텔입니다. 감정가는 178,000,000원이고 현재 최저매각가격은 61,054,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 말소기준권리는 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당권이며, 등기상 채권최고액은 2,915,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2021-314호가 기재돼 있습니다.
임차권자 탁혜은은 2022.08.17 임대차계약, 2022.08.22 확정일자, 2022.09.16 주민등록·점유개시로 확인됩니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리되며, 2024.09.12 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 8층803호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 용도 | 오피스텔 · 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 61,054,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 재매각 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸
말소기준권리는 2021.05.07 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.01.10 임의경매개시결정과 2024.09.12 주택임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 임차권자 탁혜은의 주민등록·점유개시일도 2022.09.16으로 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인 — 보증금 64,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 탁혜은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 64,000,000원 | 2022.09.16 | 2022.08.22 | 대항력 없음 확정일자·배당요구 승계 없음 |
탁혜은은 2024.09.12 배당요구를 했고 같은 날 임차권등기가 접수됐습니다. 다만 전입신고가 말소기준권리인 2021.05.07보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 64,000,000원이 현재 최저매각가격 61,054,000원보다 크더라도, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
③ 예상배당과 유찰 시나리오 (매각가 61,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,972원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 59,555,028원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 매각대금 61,054,000원이 집행비용과 부산행복신용협동조합 근저당 배당으로 모두 소진됩니다. 근저당 기준 미배당액은 2,855,444,972원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 61,054,000원 | 59,555,028원 | 2,855,444,972원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,737,800원 | 41,568,520원 | 2,873,431,480원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 29,916,459원 | 28,977,963원 | 2,886,022,037원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일자는 2021.04.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 경매 통계. 엘이즈엔15 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 17.24%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 임차권 원본 대조. 탁혜은의 임대차계약일 2022.08.17, 확정일자 2022.08.22, 전입·점유 2022.09.16, 배당요구 2024.09.12를 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.05.07 민간임대주택 등록 등기의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 보전처분. 2024.01.22 부산회생법원 재산보전처분 등기의 현 상태와 말소 처리 여부를 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 기준으로 최종 판단하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리 구조와 재매각 조건을 먼저”
이 사건의 임차권 구조는 비교적 명확합니다. 탁혜은의 주민등록·점유가 2021.05.07 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 64,000,000원 때문에 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
현재 실질취득액은 최저매각가격과 같은 61,054,000원입니다. 다만 3회 유찰·재매각이라는 경과, 최저매각가격의 20%인 입찰보증금 조건, 민간임대주택등기와 재산보전처분 확인 포인트가 함께 존재합니다. 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 권리 원본과 재매각 조건을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
