부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 9층 901호 오피스텔입니다. 감정가는 179,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 61,397,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.05.07. 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권 2,915,000,000원이고, 신청채권자의 청구액은 2,650,000,000원입니다. 근저당은 공동담보목록 제2021-314호로 설정돼 있습니다.
임차권자 장서희의 임대차계약·주민등록·확정일자는 2023.07.17.이고, 점유개시는 2023.08.05.입니다. 모두 2021년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 2024.09.13. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 9층901호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 지상10층 · 사용승인 2021.04.20 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 금전상 인수는 0원
말소기준은 2021.05.07. 접수된 부산행복신용협동조합 근저당입니다. 임의경매개시결정과 장서희의 주택임차권은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당과 각 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장서희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 10,000,000원 | 2023.07.17 / 2023.07.17 점유개시 2023.08.05 | 2024.09.13 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
장서희의 전입신고가 2021.05.07. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구는 있으나 선순위 근저당보다 뒤에 위치합니다. 현재 예상배당표에는 임차권자의 별도 배당액이 잡혀 있지 않으며, 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 크게 내려왔지만 시세 단정은 금지
감정가 179,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 61,397,000원, 현재 회차 표기상 감정가의 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,977,900원, 5회 유찰 시 30,084,529원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34%) | 61,397,000원 | 59,891,854원 | 2,855,108,146원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 42,977,900원 | 41,804,298원 | 2,873,195,702원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 30,084,529원 | 29,143,007원 | 2,885,856,993원 | 0원 |
중요한 점은 낮은 최저가 자체를 시세 할인으로 해석하면 안 된다는 것입니다. 비교 가능한 실거래 금액 자료가 없어 61,397,000원이 실제 시장가보다 싼지 여부는 판단하지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 17.24%입니다. 현재 물건도 3회 유찰 뒤 재매각 상태라는 점에서 가격뿐 아니라 환금성과 응찰 수요를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,146원 |
| 1. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 59,891,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 부산행복신용협동조합 근저당에 59,891,854원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,855,108,146원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물이며 2021.04.20. 사용승인됐습니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m)과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 회차와 보증금 조건이 다르므로 준비금액과 납부방식을 확인하세요.
- 임차인 원본 확인. 장서희는 보증금 10,000,000원, 전입·확정일자 2023.07.17., 점유개시 2023.08.05., 배당요구 2024.09.13.입니다. 대항력은 없지만 실제 배당액은 최우선변제 요건까지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.16. 민간임대주택 등록을 원인으로 2021.05.07. 등기돼 있으므로 매각 이후 효력·말소 범위를 원본으로 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.22. 부산회생법원의 재산보전처분이 등기돼 있습니다. 매각절차와 말소 관계를 매각물건명세서 및 최신 등기부에서 확인하세요.
- 시세 현장조사. 실거래 금액 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 매매가와 임대료를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 금전 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021년 부산행복신용협동조합 근저당이고, 장서희 임차권은 그보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 현재 물건은 3회 유찰 뒤 재매각이고, 감정가 179,000,000원에서 61,397,000원까지 내려왔습니다. 이 할인폭만으로 가격 경쟁력을 평가하면 안 됩니다. 실거래 금액 기준이 없고 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회, 매각률도 17.24%입니다. 여기에 민간임대주택등기와 회생법원 재산보전처분이라는 확인 요소가 남습니다. 따라서 이 사건은 금전상 인수 위험은 낮지만, 재매각 조건·환금성·비금전 등기의 원본 확인이 핵심인 오피스텔로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
