부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 8층 801호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 말소기준은 2021.05.07. 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,915,000,000원이고 공동담보목록 제2021-314호가 붙어 있습니다. 이후 2024.01.10. 같은 부산행복신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 사건 청구액은 2,650,000,000원입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 감정가 176,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,368,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이 물건은 재매각이라 매수신청보증금이 통상적인 10%가 아니라 20%입니다. 따라서 이번 회차 보증금은 12,073,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 8층801호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건물 · 지하1층/지상10층 건물 내 8층 801호 |
| 사용승인 | 2021.04.20. |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 60,368,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 12,073,600원 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 별도 등기는 확인 필요
말소기준권리는 2021.05.07. 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 임차권자 문희령의 전입신고일은 2023.08.02.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 정리되며, 경매 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 임차권등기 자체는 2024.09.02. 이루어졌고, 2024.10.10. 경정등기로 확정일자가 2024.02.01.로 반영됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차권자 1명
등기상 실제 임차권자는 문희령 1명입니다. 2024.10.10.의 을구 2-2번은 별도의 임차인이 아니라 기존 문희령 임차권의 확정일자를 2024.02.01.로 경정한 등기입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문희령 전유부분 전부 · 주거 | 10,000,000원 차임 660,000원 | 전입 2023.08.02. 점유개시 2023.08.01. | 2024.02.01. 경정등기 반영 | 대항력 없음 말소기준 2021.05.07. 이후 전입 | 후순위 배당요구 배당요구 2024.09.02. | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%라고 해서 ‘시세보다 싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 있는 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 가점하는 것은 적절하지 않습니다.
‘엘이즈엔15’는 2021.04.20. 사용승인된 16세대 규모로 확인되고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 17.24%입니다. 이번 물건 역시 정확히 3회 유찰된 상태입니다. 이 수치들은 환금성 판단을 보수적으로 해야 할 근거이지, 현재 60,368,000원이 시장가격보다 낮다는 증거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,486,624원 |
| 1. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 58,881,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 단순 추정이며 공동담보목록 제2021-314호가 설정돼 있습니다. 현재 회차에서 부산행복신용협동조합 미배당액은 2,856,118,624원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% | 60,368,000원 | 58,881,376원 | 2,856,118,624원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 42,257,600원 | 41,096,963원 | 2,873,903,037원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 29,580,319원 | 28,647,873원 | 2,886,352,127원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 후순위 문희령 임차권의 보증금이 매수인에게 전가되는 구조로 바뀌지는 않습니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반대로 근저당권자 미배당액은 매각가가 내려갈수록 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상10층. 사용승인일은 2021.04.20.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 285.1㎡, 평지·사다리형에 유사한 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금 20%. 재매각이므로 이번 회차 보증금은 12,073,600원입니다. 통상 10%로 착각하면 입찰 자체가 무효가 될 수 있으므로 금액을 정확히 준비해야 합니다.
- 임차권. 문희령 보증금 10,000,000원, 전입 2023.08.02., 확정일자 2024.02.01. 경정 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.05.07. 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재합니다. 경매 후 등록·의무 관계가 어떻게 정리되는지 확인이 필요합니다.
- 재산보전처분. 부산회생법원 2024회합1005 관련 재산보전처분이 등기돼 있으므로 매각절차와 말소 범위를 원본 문서에서 확인하세요.
- 공동담보. 근저당은 공동담보목록 제2021-314호가 붙어 있습니다. 2,915,000,000원 전체를 이 호실만의 실제 채무로 단정해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율과 별개로 동일·유사 오피스텔 실거래, 현재 임대료, 공실률, 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 17.24%입니다. 매도 시 환금성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 176,000,000원에서 최저가 60,368,000원까지 내려온 34.3%입니다. 그러나 법원경매에서 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격은 같은 뜻이 아닙니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않는 상황에서는 이 숫자를 근거로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
권리 쪽에서는 후순위 임차권자의 대항력이 없어 금전 인수 0원 추정이라는 장점이 분명합니다. 반면 갑구의 민간임대주택등기와 부산회생법원 재산보전처분은 입찰 전 반드시 원본을 대조해야 하는 요소입니다. 여기에 이번 회차는 재매각이라 보증금 20%가 적용됩니다. 결국 이 물건은 “낮아진 최저가”보다 등기 처리 확인과 실제 시장가격 검증이 먼저인 사건입니다.
