부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 7층 703호 오피스텔입니다. 감정가는 178,000,000원, 현재 최저매각가는 61,054,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 말소기준권리는 2021.05.07 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,915,000,000원이고, 경매 신청채권액은 2,650,000,000원입니다.
임차권자 노유경의 전입은 2023.02.15, 확정일자는 2023.02.16, 점유개시는 2023.02.18입니다. 모두 말소기준인 2021.05.07 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차보증금은 10,000,000원이며 2024.02.28 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 7층703호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 61,054,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 2024.01.10 임의경매개시결정과 2024.02.28 노유경의 주택임차권등기는 모두 그 뒤에 위치합니다. 임차인의 전입일도 2023.02.15로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
한편 2021.05.07에는 민간임대주택등기도 함께 기재되어 있고, 2024.01.22에는 부산회생법원의 재산보전처분이 등기되어 있습니다. 입찰 전에는 매각물건명세서와 등기 원문을 다시 대조해 각 등기의 매각 후 처리관계를 확인하는 것이 필요합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노유경 | 10,000,000원 | 2023.02.15 / 2023.02.16 | 없음 말소기준 2021.05.07 이후 전입 | 후순위 2024.02.28 배당요구 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 노유경은 건물 전유부분 전부를 주거용으로 사용한 것으로 등기되어 있으며, 임차보증금 10,000,000원입니다. 전입·확정일자가 말소기준보다 늦어 선순위 근저당권에 대항할 수 없으므로, 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 매수인이 인수하는 형태는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 유찰폭은 크지만 시세 확인은 별개
현재 최저매각가는 61,054,000원으로 감정가 178,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,737,800원, 5회 유찰 시 29,916,459원으로 제시돼 있습니다. 다만 본건 면적 28.66㎡는 단지 실거래 비교에서 면적 매칭이 확인되지 않았고, 최신 거래금액도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,972원 |
| 2. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 59,555,028원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 2,915,000,000원 중 59,555,028원이 배당되고, 미배당액은 2,855,444,972원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역 등이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상10층이며 사용승인일은 2021.04.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
- 공부상 차이. 감정평가 자료에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 점검. 엘이즈엔15는 총 16세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 17.24%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 일반 회차와 동일하게 생각하지 말고 입찰 조건을 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 노유경의 전입일 2023.02.15, 확정일자 2023.02.16, 배당요구 2024.02.28 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원본과 다시 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위·금액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.07 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 관련 의무를 원문 기준으로 확인하세요.
- 보전처분 확인. 2024.01.22 부산회생법원 재산보전처분 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 61,054,000원이 실제 시세보다 낮은지, 동일·유사 면적의 최신 실거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 검증이 남았다
이 사건의 가장 중요한 권리 포인트는 분명합니다. 말소기준은 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당이고, 실제 임차인 노유경의 전입은 2023.02.15로 후순위입니다. 따라서 현재 자료와 배당 시뮬레이션 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 감정가 178,000,000원에서 3회 유찰되어 61,054,000원까지 내려왔지만, 본건과 직접 비교할 최신 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 여기에 재매각, 보증금 20%, 총 16세대, 평균 유찰 3.0회라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 가격·환금성·재매각 조건 검증이 핵심인 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
