부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 10층 1001호 오피스텔입니다. 감정가는 179,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가격은 61,397,000원입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.05.07. 부산행복신용협동조합이 채권최고액 2,915,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 2024.01.10. 같은 부산행복신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
금전 배당만 보면 구조는 단순합니다. 현재 최저가 61,397,000원 가정 시 집행비용 1,505,146원을 제외한 59,891,854원이 부산행복신용협동조합 근저당권에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인에게 계산된 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 권리 확인은 여기서 끝나지 않습니다. 근저당권 접수번호 47250보다 앞선 접수번호 47249의 민간임대주택등기가 있으므로, 매각 후 그 등기의 효력과 임대의무 관련 사항은 원본 서류로 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 10층1001호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 지상10층 · 사용승인 2021.04.20 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 선순위 민간임대주택등기 확인
말소기준은 2021.05.07. 접수 제47250호 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.01.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 같은 날 접수된 민간임대주택등기는 제47249호로 근저당권보다 접수번호가 앞섭니다. 해당 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 금전 인수액 0원과 별개로, 이 선순위 등기의 매각 후 효력과 승계 여부는 입찰 전 확인 대상입니다.
② 가격 흐름 — 3회 유찰됐지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가격 61,397,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,977,900원, 5회 유찰 시 30,084,529원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 물건에 직접 대응하는 실거래 가격 비교값은 본 분석에서 사용하지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,397,000원 | 59,891,854원 | 2,855,108,146원 |
| 4회 유찰 시 | 42,977,900원 | 41,804,298원 | 2,873,195,702원 |
| 5회 유찰 시 | 30,084,529원 | 29,143,007원 | 2,885,856,993원 |
엘이즈엔15은 16세대 규모로 기록돼 있고, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 17.24%입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰됐으므로 유찰 횟수 자체가 예외적인 수준은 아닙니다. 다만 거래·낙찰 가격 자료 없이 현재 최저가의 시장 대비 우위를 확정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,146원 |
| 1. 근저당권 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 59,891,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당권 미배당은 2,855,108,146원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인에게 계산된 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역 등이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.04.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지는 285.1㎡, 공시지가는 1,712,000원/㎡로 기록돼 있습니다.
- 도로·형상. 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지이고 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 환금성 참고. 엘이즈엔15은 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 17.24%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 회차와 같은 조건으로 보면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.07. 접수 제47249호 등기의 매각 후 효력과 임대의무 관련 사항을 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유관계. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임차관계를 확인하세요.
- 보전처분. 2024.01.22. 부산회생법원의 재산보전처분이 기재돼 있으므로 경매절차와의 관계 및 현재 효력을 원본에서 대조하세요.
- 가격 판단. 3회 유찰로 감정가의 34% 수준까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 선순위 등기 확인이 먼저”
현재 최저가 61,397,000원은 감정가 179,000,000원에서 3회 유찰된 가격이고, 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 숫자만 보면 단순한 할인형 경매처럼 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건은 재매각이고 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이며, 말소기준 근저당권보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기와 감정평가상 임대관계 미상이 함께 있습니다. 실거래 비교 없이 현재 최저가를 “싸다”고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가 자체보다 선순위 민간임대주택등기의 처리와 실제 점유·임차관계 확인입니다.
