부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 6층 602호 오피스텔입니다. 감정가는 178,000,000원, 현재 최저매각가는 61,054,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2021.05.07. 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권 2,915,000,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.01.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가의 34.3%까지 내려와 눈에 띄지만, 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서상 주거 사용 점유자 ‘지주택’이 있고 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력 없는 점유자로 단정할 수도 없습니다. 보증금까지 미상이므로 낙찰자가 부담할 실질 인수액 역시 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 6층602호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 61,054,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.07. 부산행복신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,915,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 재매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차는 미확정
등기상 말소기준은 2021.05.07. 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 2024.01.10. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 한편 2021.05.07. 민간임대주택등기가 있고, 2024.01.22. 부산회생법원의 재산보전처분도 등기되어 있습니다. 재산보전처분에는 양도·저당권·임차권 설정 등 일체의 처분행위 금지가 기재되어 있습니다.
| 점유자 | 사용 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지주택 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가 178,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 61,054,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 42,737,800원, 5회 유찰 시 29,916,459원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 엘이즈엔15의 대상 면적은 28.66㎡로 표시되어 있으나 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 근거는 없습니다. 실질취득비용 역시 미상 임차인의 인수 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,972원 |
| 2. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 59,555,028원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 부산행복신용협동조합의 채권최고액 대비 미배당액은 2,855,444,972원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금과 대항력도 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역 등이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2021.04.20입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 통계. 엘이즈엔15 16세대, 경매 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 17.24%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리부터 확인. 지주택의 전입세대열람, 주민등록 전입일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 실질취득가를 확정하지 않기. 대항력 있는 임차보증금이 확인될 경우 낙찰가 외 인수액이 추가될 수 있습니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 평균과 최신 거래가가 확인되지 않으므로 주변 동일·유사 면적 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 회차별 가격. 현재 61,054,000원, 4회 유찰 시 42,737,800원, 5회 유찰 시 29,916,459원 시나리오가 있으나 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 등기 원본 재확인. 민간임대주택등기와 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력 및 매각 후 처리관계를 최신 등기사항과 매각물건명세서에서 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차권리
이 물건은 감정가 178,000,000원에서 3회 유찰되어 61,054,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 명확하고 이후 경매개시결정도 소멸합니다. 그러나 주거 점유자 지주택의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액이 아직 미확정입니다. 최근 실거래 자료도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세 대비 저렴한지 역시 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 큰 할인율 자체가 아니라, 임차권리와 실제 시세를 확인해 61,054,000원 외에 추가 부담이 있는지부터 확정하는 것입니다.
