부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 10층 1004호 오피스텔입니다. 감정가는 179,000,000원, 현재 최저매각가는 61,397,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 5월 7일 부산행복신용협동조합이 채권최고액 2,915,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
임차권자 차승희는 2022년 10월 21일 전입신고·확정일자를 갖췄고 2022년 10월 22일 점유를 시작했지만, 말소기준권리인 2021년 5월 7일 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 2023년 12월 29일 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 10층1004호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.07. 부산행복신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,915,000,000원 · 공동담보목록 제2021-314호 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수 0원
가장 중요한 선후관계는 단순합니다. 2021.05.07. 부산행복신용협동조합 근저당이 먼저이고, 차승희의 전입신고·확정일자는 2022.10.21.입니다. 제공된 판정에서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 2023.12.29. 임차권등기가 뒤따랐고, 등기상 이 임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차승희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.21 / 2022.10.21 | 20,000,000원 | 2023.12.29 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 아님 |
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 179,000,000원에서 현재 최저매각가는 61,397,000원까지 내려와 있습니다. 현재 회차의 가격 비율은 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,977,900원, 5회 유찰 시 30,084,529원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,397,000원 | 34.3% | 2,855,108,146원 |
| 4회 유찰 시 | 42,977,900원 | 24.01% | 2,873,195,702원 |
| 5회 유찰 시 | 30,084,529원 | 16.81% | 2,885,856,993원 |
③ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,146원 |
| 1. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 59,891,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 61,397,000원 가정 시 집행비용 1,505,146원을 제외한 59,891,854원이 부산행복신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,855,108,146원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미남초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물로 사용승인일은 2021.04.20.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 유사 토지이며 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 통계. 엘이즈엔15은 16세대이고, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰은 3.0회, 매각률은 17.24%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 12,279,400원입니다.
- 임차권 선후관계. 차승희의 전입·확정일자 2022.10.21.이 말소기준 2021.05.07.보다 뒤라는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 최우선변제. 배당 시뮬레이션은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표 확정 전 관련 요건을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구에 2021.05.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 당시 원본 등기와 관련 서류를 함께 확인하세요.
- 보전처분. 2024.01.22. 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 존재합니다. 매각 진행 서류와 현행 등기 상태를 대조하세요.
- 환금성. 3회 유찰 및 단지 경매 통계의 평균 유찰 3.0회·매각률 17.24%를 감안해 낙찰 후 매도기간과 가격을 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 재매각 조건과 환금성이 핵심
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2021년 부산행복신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 차승희 임차인은 그 뒤에 전입·확정일자를 갖춰 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 진행 상황은 가볍지 않습니다. 감정가 179,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 61,397,000원까지 내려왔고, 이번 회차는 재매각이라 보증금도 20%입니다. 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 3.0회·매각률 17.24%입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”이라는 권리 안전성과 “재매각·반복 유찰”이라는 환금성 부담을 분리해서 판단해야 하는 오피스텔입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 결론내리기보다 실제 거래 수준, 임대수요, 재매각 조건까지 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
