부산지방법원 2024타경50348. 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 8층 804호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021년 5월 7일 부산행복신용협동조합 근저당권 2,915,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2024년 1월 10일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
임차인 임가영의 임대차계약은 2021년 7월 22일, 확정일자는 2021년 7월 23일, 전입 및 점유개시는 2021년 8월 5일입니다. 핵심은 전입·점유 시점이 말소기준권리인 2021년 5월 7일보다 늦다는 점입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 2024년 3월 5일 설정된 주택임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 8층804호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 용도 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 · 사용승인 2021.04.20 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 60,368,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 늦다
권리분석의 기준점은 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 임가영의 전입·점유는 2021.08.05로 그보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 임차권등기는 2024.03.05에 이루어졌지만 역시 말소기준보다 후순위이며, 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임대차 주요일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임가영 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 확정 2021.07.23 전입·점유 2021.08.05 | 60,000,000원 차임 370,000원 | 2024.03.05 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
확정일자는 2021.07.23이지만 대항요건인 전입·점유가 2021.08.05이므로 2021.05.07 근저당권보다 후순위입니다. 배당요구도 접수됐지만 현재 최저가 60,368,000원 가정에서는 집행비용을 뺀 금액이 선순위 근저당권에도 부족해 임차인에게 돌아갈 배당 재원이 남지 않습니다. 그 미배당 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
감정가는 176,000,000원, 현재 최저매각가는 60,368,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰 뒤 재매각 물건이며, 매수신청보증금도 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%로 정해져 있습니다.
다만 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 엘이즈엔15는 16세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 비교 자료의 28.34㎡ 표본은 본건과 면적이 일치하지 않아 시세 비교에 사용하기 어렵습니다. 따라서 현재 최저가가 낮아 보이더라도 최근 실제 거래가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,486,624원 |
| 1. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 58,881,376원 |
| 후순위 임차인 · 임가영 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 선순위 근저당권 자체가 전액 배당되지 못합니다. 근저당권 미배당액은 2,856,118,624원입니다. 이는 채권자의 미회수액일 뿐 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 사용승인 2021.04.20, 지하1층 지상10층. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 건물 내 기호 17~36은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 본건은 8층 804호입니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 1,712,000원/㎡. 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접하며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. 엘이즈엔15는 16세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 반복 유찰 이력이 있는 만큼 매도 시 수요층과 가격 민감도를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 승계. 임가영의 전입·점유가 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원으로 정리돼 있습니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 당일 보증 방식과 금액을 매각기일 공고에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 판단하지 말고, 본건과 면적·층·용도가 맞는 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 명의자가 존재하므로 현재 실제 점유자가 누구인지 현황을 확인하고 명도 일정과 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 보전처분. 2024.01.22 부산회생법원 재산보전처분 등기가 존재합니다. 매각 후 등기정리 범위와 말소 여부는 최신 등기와 매각물건명세서 원본으로 재확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각기일 공고를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 재매각
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당권이고, 임가영의 전입·점유는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 60,000,000원이 미배당되더라도 매수인이 승계하는 구조가 아니며 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 최저가는 60,368,000원까지 내려왔지만 동일면적 실거래 금액으로 현재 시세를 검증할 자료가 없어 ‘감정가 대비 34.3%이니 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 게다가 재매각으로 매수신청보증금이 20%입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 반드시 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
