부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 6층 604호 오피스텔입니다. 사용승인일은 2021.04.20이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.05.07 부산행복신용협동조합의 채권최고액 2,915,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
임차인 김희애의 전입일은 2021.08.13, 확정일자는 2021.08.17로 모두 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 임차보증금은 20,000,000원이고, 등기된 차임은 600,000원입니다. 2024.02.07 임차권등기가 접수됐지만 이 역시 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 현 권리자료의 결론은 매수인 승계 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 6층604호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 / 건물 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 · 사용승인 2021.04.20 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 60,368,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 재매각 / 보증금 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 별도 확인사항은 남는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희애 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 2021.08.13 / 2021.08.17 | 2024.02.07 | 없음 | 후순위 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김희애는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 등기돼 있으며, 전입일이 2021.05.07 근저당보다 늦습니다. 현재 가정매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 부산행복신용협동조합 근저당에 배당돼 소유자 잔여도 0원입니다. 따라서 임차보증금의 배당 여력은 부족하지만, 대항력이 없으므로 그 미회수 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 — 감정가 34%지만 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 보류
현재 최저매각가는 60,368,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,257,600원, 5회 유찰 시 29,580,319원입니다. 다만 이 사건에서는 최근 실거래 금액과의 직접 가격 비교를 할 수 없으므로, 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 60,368,000원 | 58,881,376원 | 2,856,118,624원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 42,257,600원 | 41,096,963원 | 2,873,903,037원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 29,580,319원 | 28,647,873원 | 2,886,352,127원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,486,624원 |
| 2. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 58,881,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권자에게도 2,856,118,624원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 김희애는 말소기준권리보다 후순위이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층 지상10층. 사용승인일은 2021.04.20이며 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 17.24%입니다. 현재 사건 자체도 3회 유찰돼 있어 낮은 최저가와 별개로 재매각·재매도 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 조건으로 오인하지 않아야 합니다.
- 임차인 순위. 김희애의 전입 2021.08.13·확정일자 2021.08.17은 2021.05.07 근저당보다 후순위입니다. 임차권등기 역시 2024.02.07 접수로 후순위입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.07 민간임대주택 등록 관련 등기가 기재돼 있으므로 매각 후 임대사업자 지위·등기 정리 방식은 원본 서류에서 확인하세요.
- 회생법원 보전처분. 2024.01.22 재산보전처분이 기재돼 있습니다. 단순 금전채권과 다른 절차사항이므로 매각절차와의 관계를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현장 점유자와 인도 상태를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 176,000,000원에서 60,368,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실질취득액 60,368,000원을 실제 매매가격과 별도로 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 인수 리스크보다 ‘재매각·환금성·절차 확인’이 핵심
이 사건의 임차인 권리만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 김희애의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 늦어 대항력 인수는 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 최저가가 60,368,000원으로 감정가 34%까지 내려온 것은 사실이지만, 실거래 가격과의 직접 비교 없이 이를 ‘싸다’고 결론낼 근거는 없습니다. 여기에 3회 유찰, 재매각 보증금 20%, 평균 유찰 3.0회·매각률 17.24%라는 환금성 신호가 있고, 민간임대주택등기와 회생법원 보전처분도 별도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 0원”이라는 권리 장점과 “낮은 최저가가 곧 시세 메리트는 아니다”라는 가격·절차 리스크를 분리해서 보는 것입니다.
