부산지방법원 2024타경50348. 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 7층 701호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.05.07. 부산행복신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,915,000,000원입니다. 이후 2024.01.10. 임의경매개시결정이 들어왔고, 2024.03.18. 이정민 명의의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다.
임차권자의 임대차계약일은 2022.02.15., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.02.22.입니다. 말소기준권리인 2021.05.07. 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없으며, 배당요구도 접수돼 있습니다. 현재 매각가 가정에서도 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 7층701호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 60,368,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2021.04.20 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준은 2021.05.07. 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 2024.01.10.의 임의경매개시결정은 그 뒤에 발생해 매각으로 소멸합니다. 이정민의 임차권도 주민등록일·점유개시일이 2022.02.22.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차보증금은 40,000,000원이고 배당요구는 2024.03.18. 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 2022.02.22 | 2022.02.22 | 대항력 없음 매수인 승계 0원 |
② 가격 — 감정가의 34.3%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 176,000,000원, 현재 최저매각가격은 60,368,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,257,600원, 5회 유찰 시 29,580,319원입니다.
다만 확인 가능한 동일 조건의 실거래 비교가격이 없어, 현재 60,368,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,486,624원 |
| 1. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 58,881,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 60,368,000원 가정 시 집행비용 1,486,624원을 제외한 58,881,376원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 2,856,118,624원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 60,368,000원 | 58,881,376원 | 2,856,118,624원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 42,257,600원 | 41,096,963원 | 2,873,903,037원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 29,580,319원 | 28,647,873원 | 2,886,352,127원 | 0원 |
근저당권의 미배당이 매우 크지만, 이는 매수인 인수액과는 별개입니다. 현재·4회 유찰·5회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역이 위치해 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2021.04.20입니다. 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 용도. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정요항표상 기호 17~36은 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,712,000원/㎡, 토지면적은 285.1㎡입니다. 서측으로 폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 회차는 최저매각가격의 20%가 보증금이므로 현재 기준 12,073,600원을 준비해야 합니다.
- 임차권. 이정민의 보증금은 40,000,000원이지만 대항력이 없고 배당요구가 접수돼 있어 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 보전처분. 2024.01.22. 부산회생법원 재산보전처분 등기가 존재하므로 매각 이후 말소·처리 여부는 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인폭만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 면적·층·사용상태가 유사한 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원은 명확하지만, 가격 판단은 별도다
이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 점은 단순합니다. 임차권자 이정민의 전입·점유가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 이미 감정가 176,000,000원에서 60,368,000원까지 내려와 감정가의 약 34.3%가 됐지만, 이를 곧바로 시세 대비 저가라고 볼 비교 실거래 근거는 확인되지 않습니다.
또한 3회 유찰과 재매각, 20% 입찰보증금이라는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮다”는 판단과 “현재 가격이 실제로 매력적인가”라는 판단을 분리해서 봐야 합니다. 현재 단계에서는 권리보다 가격 검증과 재매각 조건 확인이 핵심입니다.
