부산지방법원 2024타경50348. 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 6층 603호 오피스텔입니다. 감정가는 178,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 61,054,000원입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 5월 7일 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-314호에 연결된 채권최고액 2,915,000,000원의 공동담보 근저당입니다.
임차인 이효범은 2022년 10월 22일 계약·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 10월 24일, 주민등록일자는 2022년 11월 2일입니다. 모두 2021년 5월 7일 말소기준 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2023년 12월 11일 주택임차권이 등기됐지만 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 6층603호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 · 사용승인 2021.04.20 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 61,054,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 임차권
핵심은 순서입니다. 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이효범의 계약·점유·확정일자·전입 및 주택임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 임차인은 선순위 근저당보다 후순위이며 대항력은 없습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효범 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 10,000,000원 | 없음 전입 2022.11.02 · 말소기준 이후 | 배당요구 있음 선순위 근저당 미배당 발생 | 없음 매수인 인수 0원 |
임대차계약일 2022.10.22 · 점유개시 2022.10.22 · 확정일자 2022.10.24 · 주민등록 2022.11.02 · 임차보증금 10,000,000원 · 등기 기재 차임 650,000원. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격·환금성 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가격 61,054,000원은 감정가 178,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 가격 할인율 자체가 곧 시세 대비 저가를 뜻하지는 않습니다. 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 12개월 실거래나 최신 거래와의 직접 비교는 할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,054,000원 | 34.3% | 2,855,444,972원 |
| 4회 유찰 시 | 42,737,800원 | 24.01% | 2,873,431,480원 |
| 5회 유찰 시 | 29,916,459원 | 16.81% | 2,886,022,037원 |
③ 예상배당표 (매각가 61,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,972원 |
| 1. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 59,555,028원 |
| 2. 임차인 · 이효범 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,498,972원을 제외한 59,555,028원이 선순위 부산행복신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권 미배당액은 2,855,444,972원입니다. 선순위 근저당조차 전액 배당되지 않아 후순위 임차인에게 돌아갈 배당여력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역 등이 위치해 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물이며 사용승인일은 2021.04.20입니다. 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형 유사 형태로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역이며 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 회차와 보증금 조건이 다릅니다.
- 임차인 순위. 이효범의 전입일 2022.11.02는 말소기준 2021.05.07보다 늦습니다. 임차권등기 또한 후순위로 매각으로 소멸합니다.
- 공동담보 확인. 부산행복신용협동조합 근저당 채권최고액 2,915,000,000원은 공동담보목록 제2021-314호에 연결돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 정리 내용을 확인해야 합니다.
- 보전처분. 2024.01.22 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 확인됩니다. 양도·저당권 또는 임차권 설정 기타 처분행위 금지 내용입니다.
- 시세 확인. 동일 면적 실거래와 직접 매칭되지 않으므로 감정가 대비 할인율만을 근거로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
권리 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 부산행복신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 이효범의 전입과 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 따라서 임차인은 대항력이 없고 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 가격과 환금성입니다. 감정가 178,000,000원에서 세 번 유찰돼 61,054,000원까지 낮아졌지만, 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 근거는 부족합니다. 여기에 재매각, 매수신청보증금 20%, 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 17.24%가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 실제 시장가격과 재매각 조건을 확인하는 것이 핵심인 사건입니다.
