부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 6층 601호 오피스텔입니다. 감정가는 176,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,368,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당권이고, 채권최고액은 2,915,000,000원입니다. 2024.01.10 임의경매가 개시됐으며 신청채권자 청구액은 2,650,000,000원입니다.
다만 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 현황조사상 주거 점유자가 확인됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 말소기준일보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없으므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 보증금도 알 수 없어 실제 매수인 인수금과 실질취득금액 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 6층601호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 60,368,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 근저당은 기준권리, 임차관계는 확인 필요
말소기준권리는 2021.05.07 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 2024.01.10 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 등기에는 같은 날 민간임대주택등기도 기재돼 있고, 2024.01.22 부산회생법원의 재산보전처분도 확인됩니다. 이 두 기재는 현재 자료만으로 매각 후 처리 결과를 단정하지 않고 원문 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 용도 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현황조사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 시세 비교 근거가 없다
현재 최저매각가 60,368,000원은 감정가 176,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 다만 동일·유사 면적의 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 싼지, 적정한지 판단할 수 있는 직접 비교값이 없습니다.
| 단지명 | 엘이즈엔15 |
|---|---|
| 세대수 | 16 |
| 사용승인일 | 2021.04.20 |
| 참고 면적 | 28.34㎡ |
| 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 최근 경매 낙찰일 | 2026.07.22 |
③ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,486,624원 |
| 1. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 58,881,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권자의 미배당액은 2,856,118,624원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 주거 점유자의 보증금 및 대항력도 미상입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 60,368,000원 | 58,881,376원 | 2,856,118,624원 |
| 4회 유찰 시 | 42,257,600원 | 41,096,963원 | 2,873,903,037원 |
| 5회 유찰 시 | 29,580,319원 | 28,647,873원 | 2,886,352,127원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역이 위치해 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2021.04.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 엘이즈엔15은 16세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입일 확인. 2021.05.07 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 배당 가능액과 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 재매각 조건 확인. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.22 부산회생법원 재산보전처분이 기재돼 있으므로 현재 효력과 경매절차와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 금액 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 점유자의 권리다
이 사건은 감정가 176,000,000원에서 3회 유찰돼 60,368,000원까지 내려온 재매각 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 현재 가장 중요한 변수는 가격이 아니라 주거 점유자의 전입신고일과 보증금입니다. 이 두 값이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 실제 인수금도 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 “싸게 내려왔다”가 아니라 선순위 임차권 존재 여부를 먼저 확정하는 것입니다. 여기에 실거래 비교금액도 없어 적정 낙찰가를 수치로 단정하기 어렵습니다. 재매각 보증금 20% 조건까지 포함해, 권리 확인과 가격 검증을 모두 끝낸 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
