부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 10층 1002호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태도 해당 건물의 기호(17)-(36)를 업무시설(오피스텔)로 구분하고 있습니다. 건물은 지하1층·지상10층 철근콘크리트구조로 2021.04.20 사용승인됐습니다.
등기상 핵심은 2021.05.07 설정된 부산행복신용협동조합의 근저당입니다. 채권최고액은 2,915,000,000원이고 공동담보목록 제2021-314호가 붙어 있습니다. 이후 2024.01.10 임의경매개시결정이 내려졌고, 2024.02.05 고다은 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 다만 임차인의 전입·점유개시일은 2022.11.10으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 10층1002호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 엘이즈 엔15 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 62,083,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 12,416,600원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준권리는 2021.05.07 접수된 부산행복신용협동조합 근저당입니다. 2024.01.10 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 고다은의 임차권등기도 2024.02.05 접수됐고, 실제 전입·점유개시도 2022.11.10으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고다은 | 주거용 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 2022.11.10 | 2022.10.19 | 대항력 없음 매수인 인수 0원 |
임차보증금은 20,000,000원이고 임대차계약일은 2022.10.13, 확정일자는 2022.10.19입니다. 배당요구는 2024.02.05 접수돼 있습니다. 등기된 임차권 자체도 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 위치 — 3회 유찰, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 181,000,000원이고 현재 최저매각가격은 62,083,000원입니다. 3회 유찰돼 감정가의 약 34% 수준까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 43,458,100원, 5회 유찰 30,420,669원입니다.
다만 현재 확인되는 단지 정보에서 대상 면적은 28.66㎡이고 면적 일치가 확인되지 않았으며, 직접 비교할 최근 실거래 금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 판단해서는 안 됩니다. 현재 가격 판단의 핵심은 입찰 전 동일 또는 유사 면적·용도의 최근 거래를 별도로 대조하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,517,494원 |
| 1. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 60,565,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 62,083,000원 가정 시 근저당권자에게 60,565,506원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,854,434,494원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2021.04.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 지표. 엘이즈엔15의 확인된 총 세대수는 16세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 17.24%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 준비. 재매각이므로 최저가 62,083,000원의 20%인 12,416,600원을 기준으로 매수신청보증금을 준비해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 고다은의 전입·점유는 2022.11.10으로 2021.05.07 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 입찰 직전 최신 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 현재 법적 상태를 최신 등기부 및 관련 서류에서 확인하세요.
- 보전처분 확인. 2024.01.22 등기된 부산회생법원 재산보전처분의 현재 상태와 매각절차에 미치는 영향을 원본 서류로 확인하세요.
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일·유사 면적 오피스텔의 최근 거래와 임대수익 수준을 대조하세요.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유상태, 체납 관리비와 인도 절차를 관리사무소·현황조사 원본 등으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 따로 해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 고다은의 전입·점유는 2022.11.10으로 그 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 3회 유찰된 62,083,000원까지 내려왔습니다.
다만 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 메리트를 뜻하지 않습니다. 특히 이 사건은 재매각이라 보증금이 20%이고, 비교 가능한 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 과정이 중요합니다. 권리상 핵심 위험은 크지 않지만, 민간임대주택등기·보전처분의 최신 상태와 실제 시세·점유·관리비를 입찰 직전 원본으로 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
