부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 ‘엘이즈 엔15’ 10층 1003호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 말소기준권리는 2021.05.07 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,915,000,000원이며, 2024.01.10 같은 부산행복신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 권민금 씨입니다. 임대차계약은 2022.05.30, 점유개시는 2022.06.05, 전입신고와 확정일자는 모두 2022.06.07입니다. 말소기준일 2021.05.07보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있고, 2023.11.30 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 10층1003호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 10층 1003호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 62,083,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.07 근저당권 · 부산행복신용협동조합 · 채권최고액 2,915,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 인수는 0원
등기부에는 2021.05.07 민간임대주택등기가 함께 존재하고, 2024.01.22 부산회생법원의 재산보전처분도 등기돼 있습니다. 해당 보전처분은 양도·저당권 또는 임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 이 두 등기의 매각 후 처리 상태는 제공된 권리표에서 소멸로 확정 표시되지 않았으므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권민금 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.07 / 2022.06.07 | 10,000,000원 | 2023.11.30 | 대항력 없음 우선변제 후순위 보증기관 승계 아님 |
권민금 씨의 전입·확정일자는 말소기준권리보다 약 1년 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 중복 보증금 문제는 없습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 62,083,000원으로 감정가 181,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에서 확인되는 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 17.24%입니다. 현재 물건 역시 정확히 3회 유찰된 상태입니다.
중요한 점은 동일 단지의 실거래 금액 비교가 확인되지 않는다는 것입니다. 따라서 62,083,000원이 최근 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 비율과 시세 대비 비율은 서로 다른 지표입니다. 이번 사건의 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 환금성과 추가 유찰 가능성을 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,517,494원 |
| 2. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 60,565,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 부산행복신용협동조합 근저당에 투입되고도 2,854,434,494원의 미배당이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 오피스텔이며, 감정평가상 기호(17)-(36)는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역 등이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일자는 2021.04.20입니다. 승강기·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 엘이즈엔15는 16세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 17.24%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 12,416,600원입니다.
- 임차인 원본 대조. 권민금 씨는 대항력 없음으로 정리되지만, 배당요구와 최우선변제 적용 여부는 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 기재를 원본에서 확인하세요.
- 보전처분. 2024.01.22 재산보전처분 등기가 존재합니다. 매각 후 처리 상태는 등기부·법원 문서와 대조가 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 17.24%라는 지표를 감안해 재매각 이후 추가 유찰 가능성까지 검토하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.05.07 부산행복신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 권민금 씨의 전입·확정일자는 2022.06.07로 후순위입니다. 임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있어 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 이미 3회 유찰되어 62,083,000원까지 내려왔지만, 단지 평균 유찰도 3.0회이고 낙찰률은 17.24%입니다. 동일 단지 실거래 금액과 직접 비교할 근거가 없는 상태에서 감정가의 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 여기에 재매각으로 입찰보증금도 20%가 적용됩니다. 따라서 이 물건은 인수위험은 낮지만, 가격과 환금성 검증을 먼저 해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
