부산지방법원 2024타경50348. 부산 동래구 온천동 엘이즈 엔15 7층 704호 오피스텔입니다. 감정가는 176,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 60,368,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2021.05.07. 부산행복신용협동조합의 근저당권이고, 이후 임의경매개시결정과 김동현의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
그러나 이 사건은 숫자만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 유형은 아닙니다. 등기된 김동현은 2022.12.16. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 별도로 확인된 현황조사 정보는 전입신고일 미상·보증금 미상입니다. 따라서 실제 점유관계와 전입세대, 보증금 여부를 확인해 이 정보가 김동현과 같은 점유관계를 가리키는지, 별도의 점유자를 의미하는지 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 7층704호 (온천동,엘이즈 엔15) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 60,368,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 2,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 12,073,600원 · 재매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 확인할 등기가 남는다
말소기준은 2021.05.07. 부산행복신용협동조합 근저당권 2,915,000,000원입니다. 김동현의 전입일은 2022.12.16.으로 말소기준보다 늦고, 등기상 임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 반면 같은 날 등기된 민간임대주택등기와 2024.01.22.의 재산보전처분은 제공된 권리판단에 매각소멸 여부가 확정되어 있지 않으므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문에서 처리관계를 대조해야 합니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차권자 1명, 대항력 미상 점유 정보 1건
| 구분 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.16 / 2022.12.19 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 현황조사 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 60,368,000원으로 감정가 176,000,000원의 34.3%입니다. 다만 동일 면적의 최근 12개월 평균·최신 실거래·최근 추세 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하지 않습니다.
| 단지 | 엘이즈엔15 |
|---|---|
| 세대수 | 16세대 |
| 사용승인 | 2021.04.20 |
| 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 경매 낙찰률 | 17.24% |
| 최근 낙찰일 | 2026.07.22 |
④ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,486,624원 |
| 1. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 2,915,000,000원 | 58,881,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권의 미배당액은 2,856,118,624원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 현황조사상 미상 점유에 관한 실제 대항력·보증금 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·4호선 미남역, 1·4호선 동래역, 3호선 사직역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2021.04.20입니다. 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로·규제. 서측으로 폭 약 4미터 도로와 접하며 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 17.24%입니다. 현재 가격이 시장가격 대비 얼마나 낮은지는 실거래 금액 확인 후 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유부터 확인. 현황조사상 전입신고일·보증금이 미상입니다. 전입세대 확인과 매각물건명세서 원문 대조가 최우선입니다.
- 김동현 임차권. 보증금 10,000,000원, 전입 2022.12.16, 확정일자 2022.12.19이며 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.07. 민간임대주택등기가 있으므로 경매매각 후 처리와 매수인에게 미치는 영향을 원문에서 확인해야 합니다.
- 재산보전처분. 2024.01.22. 부산회생법원 재산보전처분 등기가 있으므로 말소·효력관계를 등기부와 집행기록에서 대조하세요.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 12,073,600원입니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 ‘미상 점유’가 먼저다
이 사건의 현재 최저가는 60,368,000원으로 감정가 176,000,000원의 34.3%까지 내려와 있습니다. 확인된 임차권자 김동현은 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없고, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 현황조사에는 전입일·보증금 미상의 점유 정보가 남아 있습니다. 또한 민간임대주택등기와 재산보전처분도 원문 확인이 필요합니다.
따라서 이 물건은 “3회 유찰이라 싸다”보다 미상 점유의 실체를 먼저 확인하고, 그다음 실거래로 가격을 검증하는 순서가 중요합니다. 확인된 권리만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 현재 자료만으로는 최종 인수위험과 시세 메리트를 모두 확정하기 어렵습니다.
