부산지방법원 2024타경54937. 범천동 아진더팔라시우 2층 203호로, 감정평가 이용상태상 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2020.06.18. 설정된 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
이 사건의 핵심은 보증금 액수 자체보다 전입 시점입니다. 이용석의 임대차계약일은 2020.06.29., 확정일자는 2020.07.02., 전입 및 점유개시일은 2020.07.13.입니다. 모두 말소기준권리인 2020.06.18.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 보증금 120,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 2층203호 (범천동, 아진더팔라시우) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2019.12.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.06.18. 초읍동새마을금고의 근저당권입니다. 같은 날 당감2동새마을금고·전포1동새마을금고의 근저당권도 설정됐고, 시민공원새마을금고의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.08.22.에는 관련 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제이차유한회사에 근질권이 설정됐습니다.
② 임차인 — 보증금 1.2억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용석 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2020.07.13 / 2020.07.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이용석은 2026.07.03. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수된 상태입니다. 다만 주민등록일자와 점유개시일이 2020.07.13.으로, 말소기준 2020.06.18.보다 늦습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 매수인 실질취득액은 현재 배당계산 기준 최저가 79,100,000원 + 인수 0원입니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 실거래 근거는 없다
현재 회차 최저매각가는 79,100,000원으로 감정가 113,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 55,370,000원(49%), 그 다음은 38,759,000원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 960,000,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 425,520,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 404,244,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,789,764,000원 중 77,276,200원이 배당되고, 미배당은 1,712,487,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 본건은 2층 203호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2019.12.18입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 방송, 승강기, 기계식주차, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 도로, 동측으로 약 1-2미터 도로에 접합니다.
- 단지 규모. 아진더팔라시우는 28세대로 집계되어 있으며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이용석의 전입일·확정일·점유개시일과 임차권등기 내용을 매각물건명세서 및 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 대항력 핵심. 현재 자료에서는 전입일 2020.07.13.이 말소기준 2020.06.18. 이후여서 대항력 없음·인수 0원으로 판정됩니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 금액이 없어 감정가 113,000,000원 또는 최저가 79,100,000원의 적정성을 자체적으로 판단하기 어렵습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 근저당 채권총액 대비 1,712,487,800원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인 인수액은 아닙니다.
- 권리 이전 확인. 2024.08.22. 근저당권 이전 및 근질권 설정이 있으므로 현재 채권관계와 배당요구 상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 120,000,000원이지만, 권리분석상 더 중요한 것은 전입일입니다. 이용석의 전입·점유개시는 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 실질취득액이 120,000,000원으로 고정되는 사건은 아닙니다.
반면 가격은 별도 검증이 필요합니다. 감정가 113,000,000원에서 한 차례 유찰돼 79,100,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 79,100,000원이 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 보류입니다. 응찰 전에는 반드시 인근·동일 건물 오피스텔 거래사례와 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
