부산지방법원 2024타경54937. 범내골역 북서측 인근 ‘아진더팔라시우’ 3층 302호입니다. 감정 이용상태상 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있어 본건 302호는 아파트에 해당합니다. 감정가는 188,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 131,600,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2020.07.27 접수된 초읍동새마을금고 근저당권 채권최고액 1,056,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 이예준의 주택임차권은 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 특히 임차인의 전입신고일이 2020.12.15로 말소기준보다 늦어 보증금 1.5억이 최저가보다 크더라도 낙찰자가 그 차액을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 3층302호 (범천동,아진더팔라시우) |
| 물건종류 | 아파트 · 각층 1·2호 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 관련 청구액 | 3,135,034,950원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.27 초읍동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,056,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매수인 인수 0원
2019.12.27 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 있었지만 2020.02.04 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정됐던 초읍동새마을금고의 채권최고액 156,000,000원 근저당권도 2020.07.27 해지돼 이미 말소된 상태입니다.
현재 권리분석의 핵심은 2020.07.27 근저당권입니다. 초읍동새마을금고 1,056,000,000원, 전포1동새마을금고 384,000,000원, 시민공원새마을금고 252,000,000원이 확인되며 당감2동새마을금고 432,000,000원 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2024.08.22에는 관련 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전과 느티나무제이차유한회사 근질권 설정이 이어졌습니다.
② 임차인 — 보증금 1.5억이지만 대항력은 없다
실제 임차인은 이예준 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 건물 전유부분 전부를 주거용으로 사용한 임차권등기가 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예준 | 건물 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.12.15 | 2020.11.10 | 150,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임대차계약일은 2020.11.10, 점유개시일은 2020.11.30, 전입신고일은 2020.12.15입니다. 모두 말소기준권리 2020.07.27보다 늦습니다. 따라서 이예준의 주택임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당요구는 2024.11.22 접수됐지만, 현재 회차에서는 매각대금이 선순위 집행비용과 근저당권 배당으로 전부 소진됩니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 131,600,000원으로 감정가 188,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 92,120,000원, 3회 유찰 시 64,483,999원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 131,600,000원 | 128,957,600원 | 1,563,042,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 92,120,000원 | 90,061,840원 | 1,601,938,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 64,483,999원 | 62,923,287원 | 1,629,076,713원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 아진더팔라시우의 확인 가능한 중개 비교정보에는 본건과 직접 대조할 최근 실거래 금액이 없어, 131,600,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 70%이므로 싸다”는 식의 가격 가점은 배제하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 을구 3번 근저당권 · 초읍동새마을금고 | 1,056,000,000원 | 128,957,600원 |
| 을구 3번 근저당권 · 전포1동새마을금고 | 384,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 시민공원새마을금고 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,642,400원을 제외한 128,957,600원이 초읍동새마을금고 근저당권에 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 1,692,000,000원 대비 미배당액은 1,563,042,400원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2019.12.18입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 범천로12번길, 동측으로 폭 약 1~2미터의 범천로12번가길에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구가 확인됩니다. 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 아진더팔라시우는 28세대, 2019.12.18 준공으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후 확인. 이예준의 전입일 2020.12.15가 말소기준 2020.07.27 이후라는 점을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 임차보증금은 150,000,000원이고 임차권등기는 2024.11.22 접수됐습니다. 데이터상 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
- 권리이전 확인. 2024.08.22 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 느티나무제이차유한회사 근질권 설정 내용을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 초읍동새마을금고·전포1동새마을금고·시민공원새마을금고 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당관계는 최신 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 188,000,000원과 현재 최저가 131,600,000원만으로 할인 여부를 판단하지 말고 실제 동일 조건 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 현장 이용상태 확인. 본 건물은 아파트와 오피스텔이 혼재합니다. 본건 302호는 감정 이용상태상 아파트에 해당하므로 현장에서도 실제 이용상태를 확인하세요.
맺으며 — “큰 임차보증금 ≠ 낙찰자 인수”
이 사건의 첫인상은 임차보증금 150,000,000원 때문에 복잡해 보일 수 있습니다. 하지만 말소기준은 2020.07.27이고 임차인의 전입은 2020.12.15입니다. 선후관계가 명확해 대항력은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 131,600,000원, 2회 유찰 92,120,000원, 3회 유찰 64,483,999원 시나리오에서도 이 결론은 같습니다.
다만 권리가 안전하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 숫자는 확인되지만, 이를 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격 판단은 보류. 입찰 여부는 최신 실거래·현장 상태와 최종 매각물건명세서를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
