부산지방법원 2024타경54937. 부산진구 범천동 아진더팔라시우 15층 1502호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 202,000,000원이고 현재 최저매각가는 141,400,000원입니다. 말소기준은 2020.07.17. 설정된 초읍동새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 1,620,000,000원입니다. 같은 날 당감2동새마을금고 672,000,000원, 전포1동새마을금고 600,000,000원의 근저당도 설정돼 있고, 시민공원새마을금고의 468,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
권리 구조만 보면 현재 배당 시나리오는 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다. 다만 2025.10.14. 등기된 박영아의 주택임차권은 보증금이 150,000,000원이고 배당요구도 접수돼 있습니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2020.08.15., 점유개시일 2020.08.22., 주민등록일자·확정일자 2020.09.07.이 기재돼 있으나, 임차인 권리판정에서는 대항력과 우선변제가 확정되지 않은 상태이므로 본 리포트에서는 이를 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 15층1502호 (범천동,아진더팔라시우) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,135,034,950원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.17. 초읍동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.17.
최초 소유권보존은 2019.12.27. 주식회사오주지니어스 명의로 이뤄졌고, 같은 날 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐습니다. 이 신탁은 2020.07.17. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 초읍동새마을금고·당감2동새마을금고· 전포1동새마을금고 등의 근저당이 설정됐으며, 이 가운데 초읍동새마을금고 근저당이 말소기준권리로 산정돼 있습니다.
2024.04.19. 초읍동 새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.08.22.에는 관련 근저당권들이 엠씨아이대부주식회사로 이전되면서 느티나무제이차유한회사의 채권근질권도 설정됐습니다. 박영아의 주택임차권등기는 2025.10.14. 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 보수적으로 ‘가능·미상’
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영아 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 접수 2025.10.14. | 없음 |
③ 가격 판단 — 유찰률만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 141,400,000원, 즉 제공된 회차 기준으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 면적 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가와 최저가만으로 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 근거는 부족합니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 초읍동새마을금고 | 1,620,000,000원 | 138,620,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 당감2동새마을금고 | 672,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 전포1동새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 2,892,000,000원 중 예상배당은 138,620,400원이고 미배당액은 2,753,379,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동, 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2019.12.18.입니다. 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 본건 1502호는 아파트입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 방송, 승강기, 기계식주차, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 내외 범천로12번길, 동측으로 약 1~2미터 내외 범천로12번가길에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하고, 일부 토지는 철도보호지구 및 상대보호구역과 관련됩니다. 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 박영아의 보증금 150,000,000원, 임차권등기 및 배당요구 사실과 함께 실제 대항력·우선변제 여부를 매각물건명세서와 관련 원본으로 최종 확인하세요.
- 기준일 확인. 말소기준권리는 2020.07.17. 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 다른 근저당들과 배당순위를 함께 대조해야 합니다.
- 후속 권리 확인. 2024.08.22. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제이차유한회사의 채권근질권 설정이 다수 존재하므로 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 141,400,000원이지만 직접 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 별도의 시장가격 검증 없이 유찰률만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0 시나리오와 임차권 확인을 분리해서 보자”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 141,400,000원까지 내려왔고, 제공된 모든 회차별 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준도 2020.07.17. 근저당권으로 특정돼 있습니다.
하지만 실제 임차인 박영아의 보증금은 150,000,000원이고, 임차권등기와 배당요구가 존재합니다. 관련 일자들은 등기에 기재돼 있으나 최종 권리판정이 확정되지 않았기 때문에 이 리포트는 대항력 가능·미상, 우선변제 미상으로 보수적으로 처리합니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 141,400,000원이 시세보다 싸다고 말할 근거도 없습니다. 결론은 배당 시나리오상 인수 0원은 긍정적이지만, 임차권 원본 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
