부산지방법원 2024타경54937. 범천동 아진더팔라시우 12층 1204호입니다. 감정평가상 각층 3·4호는 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있으며, 이 물건은 1204호입니다. 등기상 소유자는 주식회사오주지니어스입니다. 권리분석의 기준점은 2020.07.27 설정된 초읍동새마을금고 채권최고액 1,056,000,000원의 근저당권입니다.
같은 날 당감2동새마을금고 432,000,000원, 전포1동새마을금고 384,000,000원의 근저당권도 설정됐고, 시민공원새마을금고의 252,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 임의경매개시결정과 근저당권 이전·근질권 설정, 유찬영의 주택임차권등기가 이어집니다. 핵심은 임차인의 실제 전입일이 말소기준일 뒤라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 12층1204호 (범천동, 아진더팔라시우) |
| 용도 | 오피스텔 · 감정평가상 각층 3·4호 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 사용승인일 2019.12.18 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매 청구액 | 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2020.07.27 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 유찬영은 임대차계약일 2020.08.13, 확정일자 2020.08.13, 전입·점유개시일 2020.08.27로 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 되어 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유찬영 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 전입 2020.08.27 확정일자 2020.08.13 배당요구 2024.08.26 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며, 유찬영 본인의 임차권등기입니다. 임차권등기는 2024.08.26 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입일이 2020.08.27로 말소기준일 2020.07.27보다 늦습니다. 현재 90,300,000원 배당 가정에서는 선순위 근저당권에서 매각대금이 모두 소진되어 임차인에게 돌아갈 예상배당액은 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 70%’는 아니다
감정가는 129,000,000원, 현재 최저매각가는 90,300,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70% 구간까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에서 직접 비교할 수 있는 대상면적의 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 90,300,000원을 단순히 “시세보다 30% 싸다”라고 해석하면 안 됩니다. 70%라는 숫자는 어디까지나 감정가 대비 현재 최저가 비율입니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 1,056,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 384,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 90,300,000원 가정 시 집행비용 2,025,400원을 제외한 88,274,600원이 첫 근저당권에 배당되고 매각대금이 모두 소진됩니다. 담보권 채권총액 1,872,000,000원 중 예상 미배당액은 1,783,725,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 90,300,000원 | 88,274,600원 | 1,783,725,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 63,209,999원 | 61,672,219원 | 1,810,327,781원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 44,246,999원 | 43,050,553원 | 1,828,949,447원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인이 없는 구조이므로, 유찰로 낙찰가가 내려간다고 해서 임차보증금 미배당분이 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 대상은 1204호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상15층 건물이며 사용승인일은 2019.12.18입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 도로인 범천로12번길, 동측으로 약 1-2미터 도로인 범천로12번가길에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역 60m 이하, 상대보호구역 및 일부 철도보호지구와 관련됩니다. 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 정보상 28세대 규모이고 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 할인율만으로 환금성과 적정 매수가를 판단하기보다 실제 거래사례를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 숫자에 흔들리지 않기. 보증금 130,000,000원이 최저가보다 크지만 대항력 없는 후순위 임차권이므로 매수인 인수는 0원입니다.
- 말소기준 확인. 2020.07.27 초읍동새마을금고 근저당권이 기준이며, 유찬영 전입일 2020.08.27은 그 뒤입니다.
- 가격 검증. 현재 90,300,000원은 감정가의 70%입니다. 이를 곧바로 시세의 70%로 해석하지 말고 실거래·매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 입찰 전 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 변수 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 등기 변동 확인. 근저당권 이전과 근질권 설정 등 후속 등기가 있으므로 매각 직전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 “보증금 1.30억 임차인이 있지만 낙찰자 인수는 0원”이라는 점입니다. 말소기준은 2020.07.27이고 유찬영의 전입은 2020.08.27이므로 대항력이 없습니다. 현재 90,300,000원에 낙찰된다고 가정하면 권리상 실질취득액 역시 90,300,000원입니다.
다만 가격 쪽은 별개입니다. 한 번 유찰되어 감정가 129,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이 숫자만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리 위험은 낮지만 가격 검증은 남아 있는 물건입니다. 입찰 판단의 마지막 단계는 90,300,000원이 실제 범천동 아진더팔라시우 오피스텔 거래가격과 비교해 어느 수준인지 확인하는 것입니다.
