부산지방법원 2024타경54937. 부산진구 범천동 ‘아진더팔라시우’ 11층 1102호입니다. 감정평가상 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 1102호는 2호 계열이므로 감정 이용상태상 아파트입니다. 사용승인일은 2019.12.18입니다.
권리구조의 출발점은 2020.06.18 설정된 초읍동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 당감2동새마을금고 425,520,000원, 전포1동새마을금고 404,244,000원 등의 담보권도 설정됐고, 이후 2024.08.22 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전 및 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정이 이어졌습니다. 그러나 현재 매각 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 11층1102호 (범천동,아진더팔라시우) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 감정 이용상태 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 단지 / 사용승인 | 아진더팔라시우 · 28세대 · 2019.12.18 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 초읍동 새마을금고 / 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
핵심은 시간순서입니다. 말소기준은 2020.06.18 초읍동새마을금고 근저당입니다. 실제 임차인 김세연은 임대차계약일 2021.06.04, 확정일자 2021.06.16, 주민등록·점유개시일 2021.06.21로 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 2024.04.24 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세연 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2021.06.21 | 2021.06.16 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 0원 |
김세연의 보증금은 150,000,000원이지만 이를 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산하면 안 됩니다. 주민등록·점유개시일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없기 때문입니다. 배당요구는 2024.04.24 접수되어 있으나 현재 예상배당표는 선순위 근저당권에서 매각대금이 소진되는 구조이며, 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않은 계산입니다.
한편 이주봉 명의의 주택임차권은 보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2024.03.29, 주민등록·점유개시일 2024.04.24로 등기됐다가 2026.06.15 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 현재 실제 임차인 수에는 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 141,400,000원, 감정가의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리 기준 실질취득도 141,400,000원입니다.
단지 정보상 아진더팔라시우는 28세대이고, 평가상 건물 내부에 아파트와 오피스텔이 함께 구성돼 있습니다. 일반적인 대단지 아파트의 거래사례를 그대로 대입하기보다 동일 건물·동일 이용형태의 실제 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 2. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 960,000,000원 | 138,620,400원 |
| 3. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 425,520,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 404,244,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 담보채권 총액 1,789,764,000원 중 138,620,400원이 배당되고, 미배당액은 1,651,143,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동, 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있습니다. 평가상 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2019.12.18입니다. 위생·급배수, 소방, 승강기, 기계식주차, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용형태. 각층 1·2호는 아파트, 3·4호는 오피스텔로 이용되는 복합 구성입니다. 대상 1102호는 감정 이용상태상 아파트입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 일부 철도보호지구가 포함됩니다. 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 내외의 범천로12번길, 동측으로 약 1-2미터 내외 도로에 접합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 재확인. 김세연의 전입·점유 2021.06.21이 말소기준 2020.06.18보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 주민등록 관련 조사내용을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 여부. 김세연의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있으며, 이주봉의 주택임차권은 2026.06.15 이미 말소됐습니다.
- 후속 담보권 확인. 2024.08.22 근저당권 이전과 근질권 설정이 다수 존재하므로 최신 등기사항전부증명서에서 권리변동을 최종 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 아진더팔라시우의 동일 이용형태·유사 면적 실제 거래를 별도로 확인해 상한가를 정해야 합니다.
- 혼합건물 환금성. 같은 건물에 아파트와 오피스텔이 함께 존재하므로 일반 대단지 아파트와 동일한 매수층·환금성을 전제로 하지 않는 것이 안전합니다.
- 관리비·명도. 실제 점유상태와 공용부분 관리비 체납 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당 자체는 확정치가 아닙니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 대상”
이 사건의 권리 결론은 비교적 선명합니다. 말소기준은 2020.06.18 초읍동새마을금고 근저당이고, 실제 임차인 김세연은 2021.06.21 전입·점유를 시작해 대항력이 없습니다. 보증금은 150,000,000원이지만 매수인이 이를 인수하는 구조가 아니며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
다만 감정가 202,000,000원에서 1회 유찰돼 141,400,000원까지 내려왔다는 사실은 시세 메리트의 증거가 아닙니다. 최근 동일 조건 실거래와 직접 비교할 근거 없이 “70%니까 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 보류가 맞습니다. 입찰 여부는 141,400,000원이 실제 시장가격과 비교해 충분한 안전마진을 갖는지 확인한 뒤 결정해야 합니다.
