부산지방법원 2024타경54937. 부산진구 범천동 아진더팔라시우 10층 1004호로, 감정평가 이용상태상 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 건물입니다. 등기부의 말소기준권리는 2020.06.18 초읍동새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 960,000,000원입니다. 같은 날 당감2동새마을금고 425,520,000원, 전포1동새마을금고 404,244,000원의 근저당권도 설정돼 있습니다. 현재 회차 배당계산상 매각대금 90,300,000원에서 집행비용을 제외하면 초읍동새마을금고 근저당에 88,274,600원이 배당되고 이후 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다.
임차권자 김동춘은 임대차계약일 2021.11.05, 확정일자 2021.11.16, 전입·점유개시일 2021.12.03, 임차보증금 120,000,000원으로 등기되어 있습니다. 그러나 전입일이 말소기준권리 2020.06.18보다 뒤이므로 조사 결과상 대항력 없음입니다. 임차권등기도 2025.01.20 접수되어 말소기준권리 이후이고 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있어, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 10층1004호 (범천동, 아진더팔라시우) |
| 용도 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 초읍동 새마을금고 |
| 청구액 | 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2019.12.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
핵심 기준일은 2020.06.18입니다. 초읍동새마을금고의 근저당권이 말소기준권리이고, 당감2동새마을금고·전포1동새마을금고 근저당 역시 같은 날 설정되어 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 2024.04.19 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2024.08.22에는 기존 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전 및 느티나무제이차유한회사 근질권설정 등 후속 등기가 이루어졌습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동춘 주거 · 임차권등기 | 건물 전유부분 전부 | 120,000,000원 | 2021.12.03 | 2021.11.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
김동춘은 2025.01.20 배당요구를 접수했고 같은 날 임차권등기가 접수되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 현재 배당표에는 임차인에게 배당되는 금액이 별도로 산정되어 있지 않으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 비교는 별개
감정가는 129,000,000원, 현재 최저매각가는 90,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 63,209,999원(49%), 3회 유찰 시 44,246,999원(34.3%)으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 960,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 425,520,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 404,244,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,789,764,000원 중 현재 회차 예상배당은 88,274,600원, 미배당액은 1,701,489,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2019.12.18입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 방송, 승강기, 기계식주차, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 용도. 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 본건 1004호는 오피스텔 용도입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 일부 철도보호지구가 확인됩니다. 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김동춘의 전입일 2021.12.03, 확정일자 2021.11.16, 보증금 120,000,000원과 배당요구 사실을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2020.06.18 초읍동새마을금고 근저당권이 말소기준이라는 점과 같은 날 설정된 각 근저당권의 순위를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없으므로, 아진더팔라시우 오피스텔의 실제 거래사례를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서는 선순위 근저당에도 미배당이 발생합니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 다른 문제이며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 현황 확인. 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 현재 실제 점유관계와 명도 가능성을 입찰 전에 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도, 이번 사건은 인수형이 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 120,000,000원과 현재 최저가 90,300,000원입니다. 숫자만 보면 보증금이 최저가보다 커 보여 인수 위험을 의심하기 쉽지만, 실제 권리순서를 보면 김동춘의 전입·점유일 2021.12.03이 말소기준권리 2020.06.18보다 뒤입니다. 따라서 대항력이 없고 현재 배당 시나리오의 매수인 인수도 0원입니다.
권리 측면에서는 이 점이 분명한 장점입니다. 반면 가격 측면에서는 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만 직접 비교할 실거래 자료가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 명확하고, 가격은 추가 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 적절합니다.
