90,300,000원
부산지방법원 2024타경54937. 부산진구 범천동 아진더팔라시우 11층 1104호입니다. 감정 이용상태에 따르면 각층 3·4호는 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있고, 이 물건은 1104호입니다. 감정가는 129,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 90,300,000원입니다.
권리구조의 출발점은 2020.07.17. 설정된 초읍동새마을금고 근저당입니다. 같은 날 당감2동새마을금고·전포1동새마을금고 등의 근저당도 설정됐고, 2024년 경매개시 이후 일부 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제이차유한회사의 채권근질권이 설정됐습니다. 현재 배당표상 채권액은 매각대금을 크게 초과해 소유자 잔여금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 11층 1104호 (범천동, 아진더팔라시우) |
| 용도 | 오피스텔 · 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 청구액 | 3,135,034,950원 |
| 사용승인일 | 2019.12.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권등기가 늦다
말소기준권리는 2020.07.17. 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,620,000,000원입니다. 같은 날 당감2동새마을금고 672,000,000원, 전포1동새마을금고 600,000,000원의 근저당도 설정됐습니다. 시민공원새마을금고의 468,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
2024.04.19. 초읍동새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조민재의 주택임차권등기는 2026.01.28. 등기돼 등기 순서 자체는 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차인 — 1.2억 보증금, 대항력은 보수적으로 확인
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조민재 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 계약 2020.09.06 확정일자 2020.09.07 점유개시 2020.09.20 주민등록 2025.04.18 임차권등기·배당요구 2026.01.28 | 미상 확정 단정하지 않음 | 배당요구 선순위 근저당 존재 | 예상 0원 현재 배당계산 기준 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2020.09.06., 확정일자 2020.09.07., 점유개시일자 2020.09.20., 주민등록일자 2025.04.18.이 기재돼 있습니다. 말소기준 근저당은 2020.07.17.이므로 기재된 주민등록일자는 말소기준보다 늦습니다.
③ 가격 — 30% 내려왔지만 시세 비교 근거는 부족하다
감정가 129,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 90,300,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 63,209,999원, 3회 유찰 시는 44,246,999원입니다.
다만 아진더팔라시우의 비교 가능한 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 90,300,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 정량적으로 판정하지 않습니다. 단지 정보상 28세대, 사용승인일 2019.12.18.이며 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 1,620,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 672,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 90,300,000원 중 집행비용 2,025,400원을 제외한 88,274,600원이 초읍동새마을금고 근저당에 배당되고, 이후 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 2,892,000,000원 대비 미배당액은 2,803,725,400원입니다.
예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동, 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 각층 1·2호는 공동주택, 각층 3·4호는 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 본건은 1104호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2019.12.18.입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 내외 도로, 동측으로 약 1~2미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구가 포함됩니다. 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 조민재 보증금 120,000,000원, 계약일 2020.09.06., 확정일자 2020.09.07., 점유개시 2020.09.20., 주민등록일자 2025.04.18., 임차권등기·배당요구 2026.01.28.을 원본에서 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2020.07.17. 초읍동새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 다른 근저당과 이후 권리이전·채권근질권 관계도 함께 확인해야 합니다.
- 예상 인수 0원 재검증. 배당 시나리오는 인수 0원으로 계산돼 있으나, 임차인의 대항력 여부가 입찰 판단에 중요한 만큼 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래가가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 채권 미배당액이 2,803,725,400원으로 크고 소유자 잔여액은 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 임차권 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 129,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 90,300,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%라는 할인 폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 실거래 비교가격이 없기 때문에 현재 가격이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다.
권리분석에서는 조민재의 120,000,000원 임차보증금이 핵심입니다. 임차권등기 자체는 2026.01.28.로 말소기준 2020.07.17.보다 뒤이고, 등기부에 기재된 주민등록일자도 2025.04.18.입니다. 현재 예상배당 시나리오는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 현 단계에서는 실질취득액도 90,300,000원으로 봅니다.
다만 보증금이 현재 최저가보다 큰 만큼 대항력 판단을 추정으로 넘길 사건은 아닙니다. 가격은 시세 확인 전 보류, 권리는 임차권 원본 확인 후 확정. 이 두 가지가 충족돼야 9,030만원이라는 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
