84,700,000원
부산지방법원 2024타경54937. 범천동 아진더팔라시우 2층 204호로, 용도는 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태에서도 각 층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기된 임차보증금 120,000,000원을 보고 곧바로 “최저가보다 큰 보증금을 인수한다”고 판단하면 안 된다는 점입니다.
말소기준권리는 2020.07.27. 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 김태형의 임대차계약은 2020.09.29., 점유개시는 2020.10.25., 주민등록은 2020.10.26.으로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 권리판정 역시 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 임차권등기는 2024.10.14.에 이뤄졌지만, 그 자체로 앞선 말소기준권리를 넘어 매수인에게 보증금 잔액을 승계시키는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 2층204호 (범천동, 아진더팔라시우) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 사용승인일 2019.12.18 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 초읍동 새마을금고 / 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.27.
2019년 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 넘어갔던 신탁등기는 2020.07.27. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 근저당권 가운데 초읍동새마을금고의 채권최고액 1,056,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 당감2동새마을금고 432,000,000원, 전포1동새마을금고 384,000,000원의 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
이후 2024.04.19. 임의경매개시결정이 등기됐고, 같은 해 8월 기존 근저당권들이 엠씨아이대부주식회사로 이전되면서 느티나무제이차유한회사 명의의 근질권 설정도 이어졌습니다. 김태형의 주택임차권은 2024.10.14. 등기됐습니다. 핵심은 이 임차권의 주민등록일이 2020.10.26.으로 말소기준 2020.07.27.보다 늦다는 점입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김태형 주거(임차권등기) | 건물 전부 | 120,000,000원 | 전입 2020.10.26 확정 2020.09.29 점유개시 2020.10.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
김태형은 2024.10.14. 배당요구를 한 것으로 기재돼 있습니다. 다만 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권 일부 배당으로 소진되므로, 후순위 권리까지 돌아갈 배당 여력이 없습니다. 중요한 점은 배당 부족액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 이 사건의 채권 미배당 규모는 크지만 매수인 인수는 별개로 0원입니다.
③ 가격 위치 — 감정가의 70%, 시세 판단은 별도
감정가는 121,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 84,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 59,289,999원, 3회 유찰 시 시나리오는 41,502,999원입니다.
아진더팔라시우는 총 28세대로 기재돼 있고 사용승인일은 2019.12.18.입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 0.5회로 제시돼 있으나, 이를 실거래 시세 자체로 볼 수는 없습니다. 응찰가를 정할 때는 별도의 실제 거래가격 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 2. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 1,056,000,000원 | 82,775,400원 |
| 3. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 432,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 384,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당대상 채권 합계는 1,872,000,000원, 배당액은 82,775,400원, 미배당은 1,789,224,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동, 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 건물 각 층 1·2호는 공동주택(아파트), 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 대상 204호는 오피스텔입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 방송, 승강기, 기계식주차, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구 관련 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 내외 범천로12번길, 동측으로 약 1~2미터 내외 도로에 접합니다.
- 건축물. 사용승인일은 2019.12.18.이고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금과 인수액 분리. 김태형 보증금 120,000,000원은 최저가보다 크지만, 대항력이 없어 이를 낙찰가에 더하지 않습니다.
- 기준일 확인. 말소기준권리 2020.07.27.과 김태형 주민등록 2020.10.26.의 선후관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당 부족과 매수인 부담 구분. 현재 채권 미배당 1,789,224,600원은 매수인의 추가 인수금이 아닙니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 말고 대상 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용되는 물건이므로 현장 이용상태와 내부 상태를 확인하세요.
- 관리·점유 확인. 현장 점유 상태와 관리비 등 실제 인도 과정에서 발생할 사항은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다”보다 “대항력이 있느냐”가 먼저다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 120,000,000원입니다. 현재 최저가 84,700,000원보다 큰 금액이라 자칫 대항력 인수형 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 말소기준은 2020.07.27., 김태형의 주민등록은 2020.10.26.입니다. 선후관계가 명확히 뒤이므로 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
현재 최저가 기준 실질취득은 84,700,000원입니다. 다만 1회 유찰로 감정가의 70%가 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리에서는 인수 위험을 낮게 보고, 가격에서는 실거래 확인 전까지 판단을 보류하는 유형으로 정리하는 것이 적절합니다.
