부산지방법원 2024타경54937. 부산진구 범천동 아진더팔라시우 6층 604호입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 본건 604호도 이에 해당합니다. 감정가는 127,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 88,900,000원입니다.
이 사건의 핵심은 120,000,000원 임차권입니다. 보증금 액수만 보면 최저가보다 크지만, 임차인 조보경의 주민등록일자는 2022.08.17이고 말소기준 근저당은 2020.07.27입니다. 따라서 말소기준보다 뒤에 전입한 임차인으로 대항력이 없고, 배당으로 보증금을 다 돌려받지 못하더라도 그 부족분이 매수인에게 넘어가지 않습니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 88,900,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 6층604호 (범천동,아진더팔라시우) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 각층 3·4호 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2019.12.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.27 설정된 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 당감2동새마을금고·전포1동새마을금고의 근저당도 설정됐고, 시민공원새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.04.19 임의경매개시결정과 2024.07.19 조보경의 주택임차권은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 승계는 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조보경 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.08.17 / 2022.07.19 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 0원 |
임대차계약일은 2022.07.19, 점유개시일은 2022.08.20, 확정일자는 2022.07.19이며, 2024.07.19 임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 2024.07.19 접수돼 있습니다. 그러나 현재 최저가 88,900,000원에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에 먼저 배당돼 임차인까지 배당 재원이 도달하지 않습니다. 이 손실은 임차인의 회수 문제이지, 대항력이 없는 이상 낙찰자 승계채무가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 1,056,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 384,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 배당 대상 채권 합계는 1,872,000,000원, 예상 배당은 86,899,800원, 미배당은 1,785,100,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 권리 세부 — 공동담보와 채권 이전
2020.07.27 설정된 주요 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 초읍동새마을금고 1,056,000,000원, 당감2동새마을금고 432,000,000원, 전포1동새마을금고 384,000,000원의 채권최고액이 확인됩니다. 이후 2024.06.27 확정채권양도를 원인으로 2024.08.22 엠씨아이대부주식회사에 근저당권이 이전됐고, 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정도 등기됐습니다.
즉 등기부의 채권최고액과 이 호실의 감정가를 단순 합산·대조해 매수인의 부담으로 보면 안 됩니다. 경매에서 중요한 것은 말소기준 전후와 매수인 승계 여부이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 현재 회차 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동, 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 604호는 오피스텔 구간입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2019.12.18입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 내외 범천로12번길, 동측으로 약 1~2미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 60m 이하·상대보호구역이며, 일부 토지는 철도보호지구에 해당합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 조보경의 전입일 2022.08.17과 말소기준 2020.07.27의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다. 권리상 승계 0원과 명도 실무는 별개입니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 88,900,000원은 감정가의 70%이지만, 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 공동담보 구조 확인. 주요 근저당이 공동담보목록과 연결돼 있으므로 근저당권 이전·근질권 및 배당관계를 원본 등기에서 확인하세요.
- 오피스텔 특성 확인. 604호는 업무시설(오피스텔) 이용 구간입니다. 동일 건물의 공동주택 구간과 혼동하지 말고 용도·대출·세금 조건을 오피스텔 기준으로 확인하세요.
맺으며 — 보증금 1.2억보다 중요한 건 ‘대항력의 선후’
이 물건은 임차보증금 120,000,000원이 최저가 88,900,000원보다 커 보이기 때문에 첫인상은 부담스럽습니다. 하지만 전입일 2022.08.17은 말소기준 근저당 설정일 2020.07.27보다 뒤입니다. 따라서 조보경 임차권은 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다.
현재 회차 실질취득액은 88,900,000원으로 계산됩니다. 다만 여기서 바로 “감정가보다 30% 싸니 좋은 물건”이라는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 확실한 장점은 권리상 임차보증금 승계가 없다는 점이고, 가격의 적정성은 감정가 할인율과 별도로 판단해야 합니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증. 이 두 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.
