부산지방법원 2024타경54937. 아진더팔라시우 12층 1202호 아파트입니다. 등기 흐름의 출발점은 주식회사오주지니어스의 소유권보존이고, 2019.12.27 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2020.07.17 신탁등기가 말소되며 다시 소유자 명의로 돌아왔습니다. 같은 날 설정된 초읍동새마을금고의 채권최고액 1,620,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
같은 접수일에 당감2동새마을금고 672,000,000원, 전포1동새마을금고 600,000,000원의 근저당권도 설정돼 있고, 시민공원새마을금고 468,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 경매개시결정은 2024.04.19 등기됐고, 2024.08.22에는 관련 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정이 이어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 12층1202호 (범천동,아진더팔라시우) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 12층 1202호 · 아파트 이용 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 초읍동 새마을금고 / 3,135,034,950원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.17 초읍동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 현재 매수인 인수는 0원
현재 임차인 없음. 다만 등기부에는 신의엽 명의의 주택임차권 이력이 있습니다. 임대차계약일자와 확정일자는 2020.07.22, 주민등록일자·점유개시일자는 2020.08.07이며 임차보증금 중 반환되지 않은 금액 100,000,000원을 내용으로 2022.09.13 임차권등기가 이뤄졌습니다. 이 임차권등기는 2023.07.10 해제를 원인으로 말소됐으므로 현재 매수인 인수액 계산에는 반영되지 않습니다.
② 가격 위치 — 현재 70%, 다음 시나리오는 49%·34%
현재 최저매각가는 141,400,000원으로 감정가 202,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오는 98,980,000원(감정가 49%), 그 다음은 69,286,000원(감정가 34.3%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 141,400,000원 | 138,620,400원 | 2,753,379,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 2,795,201,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 2,824,361,148원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 유찰률과 시세 할인율을 같은 뜻으로 해석하지 않는 것입니다. 확인 가능한 가격 근거는 감정가와 회차별 최저매각가이므로, 현재 141,400,000원이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거로 사용해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 평가는 “감정가 대비 70%”라는 사실까지만 확정하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 1,620,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 672,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 2,892,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 138,620,400원이고 미배당은 2,753,379,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용되는 건물이며 본건 1202호는 아파트입니다.
- 입지. 부산진구 범천동 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있으며, 감정평가상 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2019.12.18입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 아진더팔라시우는 28세대입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 일부 토지는 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구에 해당합니다. 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 범천로12번길, 동측으로 폭 약 1-2미터 내외 범천로12번가길에 접합니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 혼동하지 않기. 현재가는 감정가의 70%지만, 이것만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 마세요.
- 등기 변동 재확인. 2024.08.22 근저당권 이전 및 근질권 설정까지 이어진 구조이므로 입찰 직전 최신 등기부에서 권리관계 변동을 다시 확인하세요.
- 과거 임차권 말소 확인. 신의엽 명의 주택임차권은 2023.07.10 말소됐습니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사에서 현재 점유관계를 최종 대조하세요.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 근저당 미배당 2,753,379,600원은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 시나리오. 현재 141,400,000원, 2회 유찰 시 98,980,000원, 3회 유찰 시 69,286,000원으로 내려가는 구조를 기준으로 입찰 상한을 따로 정하세요.
- 기계식주차·관리 상태. 건물 설비와 관리 상태, 미납 관리비 등은 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 다른 질문이다
이 사건에서 가장 분명한 장점은 현재 매수인 인수액 0원이라는 점입니다. 말소기준은 2020.07.17 근저당권이고, 2022.09.13 등기됐던 신의엽의 주택임차권도 2023.07.10 이미 말소됐습니다. 권리분석의 핵심 위험인 보증금 승계 구조는 현재 배당 시나리오에 없습니다.
반면 가격은 별도로 판단해야 합니다. 현재 최저가 141,400,000원은 감정가의 70%이고 한 차례 유찰된 상태지만, 감정가 대비 할인이라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 별도 검증이 가장 정확한 결론입니다. 다음 회차로 내려갈수록 매각가는 줄지만 채권자 미배당만 커질 뿐, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
