부산지방법원 2024타경54937. 부산 부산진구 범천동의 아진더팔라시우 15층 1504호 오피스텔입니다. 2019년 사용승인된 건물로, 감정가 1억 2,900만원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 9,030만원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 진입 문턱이 크게 낮아진 물건입니다. 하지만 권리관계를 살펴보면 근저당권 여러 건의 채권양도와 근질권 설정, 별도의 임차권등기가 겹쳐 있어 단순한 물건은 아닙니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 선순위 근저당권과 후순위 임차권 사이의 권리관계를 정확하게 판단해야 합니다. 둘째, 감정가보다 저렴하다는 사실이 실제 거래가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 권리 인수 가능성과 시장가격을 각각 검증해야 하는 조건부 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 15층 1504호 (범천동, 아진더팔라시우) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 15층 1504호 · 업무시설 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 · 사용승인 2019.12.18 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 (단독소유) |
| 감정가 | 129,000,000원 |
| 최저매각가 | 90,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 초읍동새마을금고 |
| 청구금액 | 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 말소기준권리 | 2020.07.27 초읍동새마을금고 근저당권 (채권최고액 1,056,000,000원) |
| 임차권등기 | 김샛별 · 보증금 130,000,000원 · 2025.09.09 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권은 확인 필요
말소기준권리는 2020.07.27 설정된 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 당감2동새마을금고·전포1동새마을금고의 근저당권도 설정되었습니다. 이들 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 시민공원새마을금고 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
2024.08.22에는 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정되었습니다. 이는 기존 근저당채권의 이전과 담보 설정에 관한 사항으로, 기존 채권최고액과 근질권 금액을 각각 독립된 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다. 또한 공동담보가 설정되어 있으므로 등기상 채권최고액 전체를 이 호실의 실제 채무잔액으로 단정할 수도 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 130,000,000원의 의미
이 물건에는 실제 임차인 1명, 김샛별의 주택임차권등기가 존재합니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아니라 임차인 본인의 권리로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김샛별 | 건물 전유부분 전부 | 130,000,000원 | 가능·미상 | 미확정 | 없음 |
| 임차인 | 김샛별 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.09.15 |
| 확정일자 | 2020.09.16 (임차권등기 기재) |
| 점유개시일 | 2020.09.23 (임차권등기 기재) |
| 주민등록일 | 2020.09.24 (임차권등기 기재) |
| 임차권등기일 | 2025.09.09 |
| 임차보증금 | 130,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 이력 있음 (2025.09.09) |
| 대항력 판정 | 가능·미상 법적 요건 및 계속 여부 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (현재 배당 시뮬레이션 기준) |
확정일자가 기재되어 있고 배당요구 이력도 있지만, 이 사실만으로 임차인이 근저당권보다 우선한다고 단정할 수 없습니다. 실제 배당순위와 보증금 회수 가능성은 대항요건의 성립 시기, 유지 여부, 임차권등기 효력 및 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
다만 이는 선순위 대항력과 보증금 인수가 인정되는 경우의 조건부 계산입니다. 현재 등기상 전입·점유 날짜는 말소기준권리보다 늦고, 배당 추정 역시 인수 0원을 전제합니다. 따라서 위 조건부 금액을 확정 인수액으로 취급해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%는 시세의 70%가 아니다
이 물건의 감정가는 129,000,000원입니다. 1회 유찰로 최저매각가가 90,300,000원이 되었으므로 감정가 대비 비율은 70.0%입니다.
하지만 동일 오피스텔의 최근 실거래 가격을 확인하지 못한 상태에서 이를 시세보다 30% 저렴하다고 해석하는 것은 잘못입니다. 감정가 대비 할인과 실제 시장가격 대비 할인은 서로 다른 개념입니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 129,000,000원 | 감정가격 기준 |
| 현재 최저가 | 90,300,000원 | 감정가의 70% |
| 2회 유찰 시 | 63,209,999원 | 감정가의 49% |
| 3회 유찰 시 | 44,246,999원 | 감정가의 약 34% |
2회·3회 유찰 금액은 제공된 회차별 시나리오이며, 실제 다음 매각가격은 법원의 공고를 확인해야 합니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 현재 1회 유찰 상태라는 사실만으로 추가 유찰이나 가격 상승·하락 방향을 확정할 수는 없습니다. 시장가격 확인과 임차권 분석이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당채권에 배당하는 구조이며, 후순위 채권에는 상당한 미배당액이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,025,400원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 1,056,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 384,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 90,300,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 2,025,400원 |
| 채권자 총채권최고액 | 1,872,000,000원 |
| 채권자 예상배당 | 88,274,600원 |
| 추정 미배당액 | 1,783,725,400원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (임차권 법적 검증 전) |
배당표는 채권최고액을 이용한 추정 시뮬레이션입니다. 공동담보의 실제 채무잔액·배당관계, 채권양도 및 근질권, 당해세·임차인 우선변제 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 범내골역이 있어 교통환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 용도. 아진더팔라시우는 각 층 1·2호가 공동주택(아파트), 3·4호가 업무시설(오피스텔)로 이용됩니다. 본건 1504호는 오피스텔입니다.
- 건물. 2019.12.18 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 기계식주차설비, 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m 도로인 범천로12번길과 접하며, 동측에는 약 1~2m 도로가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역 및 철도보호지구 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,209,000원/㎡입니다. 이는 개별 오피스텔의 매매시세와 직접 동일하게 비교할 수 있는 금액은 아닙니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 정보상 28세대 규모입니다. 실제 매도 가능 가격과 거래 소요 기간은 동일 유형 오피스텔의 최근 거래 및 매물 수급을 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권의 선후관계. 2020.07.27 근저당 설정과 2020.09.23 점유개시·2020.09.24 주민등록 기재를 대조하고, 임차권의 대항력 성립 및 유지 여부를 확인하세요.
- 보증금 인수 여부. 김샛별의 보증금 130,000,000원에 대해 실제 매수인이 인수할 금액이 있는지 매각물건명세서와 임차권등기명령 관련 기록을 확인하세요.
- 배당요구 확인. 임차인의 배당요구 이력과 실제 우선변제 가능성, 예상 미배당 여부를 구분해 검토하세요.
- 채권양도·근질권. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정이 실제 배당 및 권리말소에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 여러 공동담보목록이 있으므로 채권최고액을 본건의 실제 채무잔액으로 단정하지 말고 담보별 채권관계를 검토하세요.
- 실거래가격 검증. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래와 현재 매도 호가를 확인하세요. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 임차권등기만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현황조사 원본과 현장 확인을 통해 점유 상태 및 인도 가능성을 파악하세요.
- 기계식주차·관리비. 주차설비 이용 조건과 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요. 공용부분 관리비 등 추가 부담 가능성도 점검해야 합니다.
- 회차별 가격. 현재 90,300,000원, 추가 유찰 시 시나리오 63,209,999원·44,246,999원을 검토하되 실제 시세와 권리위험이 확정되기 전에는 최저가만으로 입찰 여부를 결정하지 마세요.
- 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 기록과 법원 매각공고를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 인수 여부”
이 물건은 감정가 129,000,000원에서 최저매각가 90,300,000원으로 내려온 1회 유찰 오피스텔입니다. 가격이 낮아 보이는 것은 사실이지만, 실제 시장가격보다 저렴한지는 아직 판단할 수 없습니다.
권리관계에서는 2020.07.27 초읍동새마을금고 근저당권이 말소기준으로, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 임차권등기에 기재된 전입·점유 날짜는 말소기준보다 늦지만, 실제 대항력과 보증금 인수 여부는 최종 확인이 필요합니다.
현재 배당 추정상 매수인 인수는 0원이지만, 이를 법적으로 확정된 결론으로 받아들이는 것은 이릅니다. 특히 선순위 대항력이 확인되어 보증금을 인수해야 하는 상황이라면 최저매각가가 아닌 보증금 수준의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
종합하면 권리는 조건부 검토, 가격은 판단 보류입니다. 임차권의 실제 법적 지위와 최근 실거래를 확인한 뒤에야 응찰 여부 및 적정 입찰가를 결정할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 최종 인수액과 실거래 시세입니다.
