부산지방법원 2024타경54937. 범천동 아진더팔라시우 8층 803호로, 감정평가 이용상태상 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사오주지니어스이고, 등기부상 최초 소유권보존은 2019.12.27입니다. 같은 날 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2020.07.17 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다.
권리분석의 기준점은 2020.07.17 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 이후 현재 경매개시결정과 박성연의 주택임차권등기가 존재하지만, 임차인의 전입·점유 시점은 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 보증금 120,000,000원이 감정가와 동일하더라도 그 보증금 전액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 8층803호 (범천동, 아진더팔라시우) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 각층 3·4호 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상15층 · 사용승인 2019.12.18 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매 청구액 | 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2020.07.17 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 당감2동새마을금고 672,000,000원, 전포1동새마을금고 600,000,000원의 근저당권도 설정됐고, 시민공원새마을금고 468,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 경매개시결정은 2024.04.19 접수됐으며, 이후 기존 근저당권 일부가 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제이차유한회사에 관련 근질권이 설정됐습니다.
박성연의 임대차계약일과 확정일자는 2022.11.08, 점유개시는 2022.12.05, 주민등록일자는 2022.12.06입니다. 모두 2020.07.17 말소기준보다 늦습니다. 임차보증금은 120,000,000원이며 2024.11.29 임차권등기가 접수됐지만, 이 임차권 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.2억이지만 매수인 승계는 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.12.06 / 2022.11.08 | 대항력 없음 | 후순위 배당요구 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 검증은 별개
현재 최저매각가는 84,000,000원으로 감정가 120,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과입니다. 그러나 이 사건 자료에는 해당 호수와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라고 연결할 근거는 없습니다.
아진더팔라시우는 사용승인일이 2019.12.18이고 단지 정보상 총 28세대입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.5회로 표시되지만, 낙찰금액 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 가격 가점보다는 실거래·매물가·임대수익 등 외부 가격 자료를 입찰 전에 별도로 대조하는 접근이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 1,620,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 672,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 84,000,000원을 가정하면 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 선순위 근저당 배당에 투입되고, 채권자 총 미배당액은 2,809,912,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있으며, 감정평가상 제반 교통환경은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 본건 803호는 오피스텔 유형입니다.
- 건물. 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2019.12.18입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 일부 철도보호지구 관련 제한이 있습니다. 토지는 평지의 부정형이고 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 내외의 범천로12번길, 동측으로 약 1~2미터 내외의 범천로12번가길에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 박성연의 전입일 2022.12.06, 점유개시 2022.12.05, 확정일자 2022.11.08 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 명도 상태 확인. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유 여부에 따라 인도·협의 과정은 별도로 발생할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 120,000,000원 대비 70%라는 할인율보다 최근 동일·유사 오피스텔의 실거래와 현재 매물 호가를 우선 확인해야 합니다.
- 후속 회차. 2회 유찰 시 시나리오 매각가는 58,799,999원, 3회 유찰 시 41,159,999원입니다. 각 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공동담보 확인. 여러 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당과 채권 잔액은 해당 공동담보 관계까지 원본으로 확인하세요.
- 기계식주차·관리비. 오피스텔의 실제 주차 이용 조건과 체납 관리비 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수는 없지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 핵심은 보증금 120,000,000원이라는 큰 숫자에 겁먹거나, 반대로 최저가 84,000,000원이라는 70% 숫자에 끌려가면 안 된다는 점입니다. 박성연의 전입은 2020.07.17 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현 회차 실질취득액은 84,000,000원으로 계산됩니다.
다만 그것이 곧 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다. 비교할 최근 실거래 금액이 제시되지 않은 만큼 가격 메리트는 확인되지 않은 상태입니다. 정리하면 권리분석은 비교적 명확, 임차보증금 승계는 없음, 가격 판단은 보류. 이 물건은 ‘인수 위험’보다 실제 오피스텔 시장가격과 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰의 승부처입니다.
